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房地产项目合同管理标准

前言

房地产项目具有投资规模大、建设周期长、参与主体多、法律关系复杂等显著特点。合同作为维系各方权利义务、规范市场行为的基本法律文件，其管理水平直接关系到项目的顺利实施、成本控制、质量安全及经济效益，甚至影响企业的声誉与可持续发展。本标准旨在构建一套系统、规范、高效的房地产项目合同管理体系，通过明确管理职责、优化管理流程、强化风险控制，确保项目合同从策划、签订、履行到收尾的全过程均处于受控状态，从而最大限度地防范合同风险，保障企业合法权益。

一、合同管理的基本原则

合同管理工作应严格遵循以下基本原则，确保管理活动的合法性、科学性与有效性：

1.合法性原则：合同的订立、履行、变更、解除等全过程必须严格遵守国家法律法规、行业规范及地方政府相关规定，确保合同内容及形式合法有效。

2.审慎性原则：在合同策划、谈判、评审等环节，应保持高度审慎，充分预估潜在风险，对合同条款进行细致推敲，特别是涉及权利义务、违约责任、价款支付等核心条款。

3.效益性原则：合同管理应兼顾风险控制与经济效益，在合法合规的前提下，通过优化合同条款、选择优质合作方等方式，追求项目整体效益最大化。

4.系统性原则：将合同管理视为项目管理的有机组成部分，与项目计划、成本、质量、进度等管理环节紧密衔接，形成闭环管理。

5.责权利对等原则：明确合同管理各参与方的职责、权利与义务，确保权责清晰、奖惩分明，保障合同管理工作落到实处。

6.标准化与规范化原则：建立健全合同标准文本体系、管理流程及操作规范，推广标准化管理，提高合同管理效率与质量。

二、合同管理组织架构与职责

为确保合同管理工作的有效开展，项目公司（或开发企业）应建立健全合同管理组织架构，明确各层级、各部门在合同管理中的职责分工。

1.决策层：通常为公司总经理办公会或类似决策机构，负责审批重大合同（如总承包合同、重大采购合同等）的立项、谈判策略、关键条款及最终签订。

2.合同管理部门（如法务部或专职合同管理部门）：作为合同管理的归口管理部门，负责制定和完善公司合同管理规章制度及标准文本；组织或参与重大合同的谈判与评审；对合同的合法性、合规性进行审核；监督合同履行情况；处理合同纠纷；负责合同档案的统一管理。

3.业务部门（如工程管理部、成本控制部、营销策划部、采购部等）：作为合同的发起部门和主要履行部门，负责本部门业务范围内合同的策划、前期调研、合作方考察与推荐、合同谈判、合同履行过程中的日常管理、进度跟踪、款项支付申请、变更与索赔处理及合同资料的收集整理。

4.财务部门：负责对合同中的价款、支付方式、税务条款等进行财务评审；根据合同约定办理款项支付；参与合同结算与审计。

5.项目现场管理团队：负责在项目实施层面监督合同的具体履行，收集和反馈履行信息，参与现场签证、变更洽商的核实，协助处理现场合同争议。

三、合同的分类与标准文本体系

房地产项目合同种类繁多，为提高管理效率，应进行科学分类并建立标准文本体系。

1.合同分类：根据合同性质和业务范围，可分为工程类合同（勘察、设计、施工总承包、专业分包、监理等）、采购类合同（材料设备采购、苗木采购等）、服务类合同（咨询、代理、检测、物业管理前期介入等）、销售类合同（商品房买卖合同、车位销售合同等）、融资类合同及其他类合同。

2.标准文本体系建设：

*优先采用标准文本：对于国家或地方行业主管部门发布的标准合同示范文本（如建设工程施工合同示范文本），应优先采用，并结合项目特点和企业管理需求进行必要的补充和完善。

*制定企业标准合同文本：针对企业常用的、重复性较高的合同类型，由合同管理部门牵头，组织相关业务部门制定和修订企业内部标准合同文本。标准文本应经过法律、财务等专业评审，力求条款严谨、权责清晰、风险可控。

*动态管理：标准合同文本应根据法律法规变化、市场环境调整及企业管理经验积累进行定期修订和完善。

四、合同的事前管理

合同事前管理是合同风险控制的源头，至关重要。

1.合同策划：业务部门应在项目前期或某项业务开展前，根据项目总体计划和业务需求，进行合同策划，明确合同标的、范围、数量、质量要求、履行期限、主要技术标准、大致预算、合作方式及潜在风险等。

2.合作方管理：

*信息库建设：建立合格合作方信息库，收录合作方的资质、业绩、信誉、财务状况、履约能力等信息。

*考察与评估：对潜在合作方应进行实地考察和综合评估，优先选择业绩优良、信誉良好、实力较强的合作方。

*战略合作：对于长期合作、重要的合作方，可考虑建立战略合作伙伴关系。

3.招标采购管理：达到规定规模标准的合同，应严格按照国家及企业招标采购管理规定执行，通过公开招标、邀请招标等方式选择合作方，确保