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专题研究

我国REITs产品的发展

——从Pre-REITs到持有型不动产ABS

金融结构部刘志轩

摘要：

REITs源于上世纪60年代的美国，后扩展至日本、新加坡、香港等多个国

家和地区，作为一种新兴的投资品种为普通投资者深入参与不动产市场投资铺平

了道路。2014年是我国REITs元年，当年发行的“中信启航专项资产管理计划”

是我国市场上出现的第一支类REITs产品，在此之后，经过多年的研究酝酿，我

国先后推出了类REITs、基础设施公募REITs和持有型不动产ABS（即中国版私

募REITs），其间为了给公募REITs培育合格标的又衍生出Pre-REITs，初步形成

了具有中国特色的多层次REITs市场。

在税务筹划、应用资本弱化结构和优化财务报表方面，类REITs、基础设施

公募REITs和持有型不动产ABS共同点明显；但在产品定位、产品类别、评级

角色、投资这类型和基础资产类型方面，它们又有着巨大的差异。

我国多层次的REITs市场涵盖了固定收益和权益类两大种类，满足了投资者

不同的久期配置和风险偏好。对市场参与者来说，丰富的REITs产品既满足了融

资方盘活资产的需求，又顺应了投资者想要参与优质不动产投资的愿望。从制度

适配性来说，我国没有变更相关法律制度，在现有法律框架内实现了REITs产品

的从无到有、从有到多，是具有中国特色的金融产品创新。

一、引言

REITs（RealEstateInvestmentTrust，房地产信托投资基金），是一种通过发

行股份或受益凭证汇集资金，由专门的基金托管机构进行托管，并委托专门的投

资机构进行房地产投资经营管理，将投资综合收益按比例分配给投资者的一种投

资基金。

REITs起源于美国，自上世纪60年代美国国会通过《不动产投资信托法案》

以来，REITs作为一种全新的投资品种登上了历史舞台，此后在1986年《税制改

革法》（TRA86）解决了双重征税问题之后，REITs迎来了蓬勃的发展，并逐步发

展到其他国家与地区，为普通投资者能以较低门槛参与不动产市场，获得不动产

租金收益与增值收益铺平了道路。

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专题研究

我国的REITs产品的相关的探索实践始于本世纪初，经过多年的研究酝酿，

先后形成了类REITs、基础设施公募REITs和持有型不动产ABS（即中国版私募

REITs），其间为了给公募REITs培育合格标的又衍生出了Pre-REITs，初步形成

了具有中国特色的多层次REITs市场。

二、我国多层次的REITs市场

（一）我国的Pre-REITs产品

我国的Pre-REITs是对暂不具备公募REITs或类REITs发行条件、但未来可

培育成熟的基础设施/不动产资产，进行前端孵化、投资、运营的私募投资模式，

其投资标的主要是建设期或运营初期、现金流尚未稳定、证照待完善的相关资产，

主要采用私募投资基金、信托计划、有限合伙等私募载体，最终的退出以公募

REITs为主要途径，类REITs为辅助途径。

1、我国公募REITs和类REITs的准入条件

我国的基础设施公募REITs的基础资产有严格的准入条件，将大批优质但现

阶段不符合标准的底层资产排除在公募REITs市场之外，因此产生了培育上述准

REITs资产的需求，进而促进了Pre-REITs的发展。

关于公募REITs的准入条件，以《公开募集基础设施证券投资基金指引（试

行）》（以下简称《指引》）为例，《指引》要求①原始权益人享有完全所有权或经

营权利，不存在重大经济或法律纠纷，且不存在他项权利设定，基础设施基金成

立后能够解除他项权利的除外；②主要原始权益人企业信用稳健、内部控制健全，

最近3年无重大违法违规行为；③原则上运营3年以上，已产生持续、稳定的现

金流，投资回报良好，并具有持续经营能力、较好增长潜力；④现金流来源合理

分散，且主要由市场化运营产生，不依赖第三方补贴等非经常性收入。除《指引》

外，另有《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报

要求》，亦对项目准入条件有所规定。

关于类REITs的准入条件，因类REITs