第十章 路线价法.pptVIP

房地产估价房地产估价房地产估价第十章路线价法第1页，共38页，星期日，2025年，2月5日§9-1路线价法的基本原理一、路线价法的需要城市繁华的商业街道两侧的土地同时需要估价街道第十章路线价法第2页，共38页，星期日，2025年，2月5日二、路线价法的概念对面临特定街道、接近性行相当的城市土地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于该特定街道上，此单价称为路线价，然后据此路线价，再配合深度指数表，用数学方法计算出临接同一街道各宗土地价格的一种估价方法。街道街道标准深度第九章路线价法第3页，共38页，星期日，2025年，2月5日三、路线价法的理论依据实质上是一种市场比较法路线价法估价结果的可信度取决于路线价、深度百分率及各种修正率的健全与否四、适用的对象和条件土地课税、土地重划、征地拆迁或其他需要在城市大范围内对大量土地进行估价的场合。前提条件是街道要系统完整，各宗土地排列较整齐，还需要有完善合理的深度指数表和其他修正率表。第十章路线价法第4页，共38页，星期日，2025年，2月5日路线价法路线价法的基本原理1路线价法操作步骤2路线价法总结和运用举例3划分路线价区段设定标准临街深度选取标准临街宗地调查评估路线价路线价法的概念路线价法的理论依据路线价法适用的对象和条件路线价法的操作步骤制作深度价格修正系数表编制其他宗地条件修正系数表计算临街土地的价值第5页，共38页，星期日，2025年，2月5日重点掌握内容：重点介绍了路线价法的基本原理，要求重点掌握路线价法的估价步骤、高层建筑地价分摊与土地占有分额的确定。难点是深度修正系数表的制作。第6页，共38页，星期日，2025年，2月5日概念路线价法是在特定的街道上设定标准临街深度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格，将此平均价格称为路线价，然后利用临街深度价格修正率或其他价格修正率来测算该街道其他临街土地价值的一种估价方法。路线价法的基本原理第7页，共38页，星期日，2025年，2月5日理论依据：路线价法实质上是一种市场法，是市场法的派生方法，其理论依据与市场法相同，是不动产产价格形成的替代原理。因此路线价法与市场比较法类似，只不过以路线价取代了市场比较法中的可比实例价格，以深度等差异修正取代了区域因素和个别因素等的修正，其基本原理是替代原理和区位论的具体运用。第8页，共38页，星期日，2025年，2月5日适用对象和条件适用对象：路线价法主要适用于城镇街道两侧商业用地的估价。适用条件：运用路线价法估价的前提条件是是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐第9页，共38页，星期日，2025年，2月5日路线价法的操作步骤运用路线价法一般可以分为下列7大步骤进行：①划分路线价区段；②设定标准临街深度；③选取标准临街宗地；④调查评估路线价；⑤制作深度价格修正系数表；⑥编制其他宗地条件修正系数表；⑦计算临街土地的价值。第10页，共38页，星期日，2025年，2月5日路线价法的估价步骤（一）划分路线价区段一个路线价区段是指具有同一个路线价的地段。路线价区段是沿着街道两侧带状分布的。因此，在划分路线价区段时，应将可及性相当、地块相连的土地划为同一个路线价区段。两个路线价区段的分界线，原则上是地价有显著差异的地点。（二）设定标准临街深度标准临街深度通常简称标准深度，从理论上讲，是街道对地价影响的转折点。在实际估价中，设定的标准临街深度通常是路线价区段内各宗临街土地的临街深度的众数。标准深度是指在城镇中，随着土地离道路距离的增加，道路对土地利用价值影响为零时的深度称为标准深度。里地线是标准深度的连线。里地线与道路之间的区域称为临街地或表地，里地线以外的区域称为里地。第11页，共38页，星期日，2025年，2月5日（三）选取标准临街宗地标准临街宗地通常简称标准宗地，是路线价区段内具有代表性的宗地。选取标准临街宗地的具体要求是：①一面临街；②土地形状为矩形；③临街深度为标准临街深度；④临街宽度为标准临街宽度⑤临街宽度与临街深度的比例适当；⑥用途为所在路线价区段具有代表性的用途；⑦容积率为所在路线价区段具有代表性的容积率；⑧其他方面，如土地使用年限、土地生熟程度等也应具有代表性。第12页，共38页，星期日，