2025年土地估价师考试题库（附答案和详细解析）（1125）.docxVIP

土地估价师考试试卷

一、单项选择题（共10题，每题1分，共10分）

土地估价的核心原则中，“同一供需圈内，相似土地价格相互影响”体现的是（）。

A.预期收益原则

B.替代原则

C.最有效使用原则

D.供需原则

答案：B

解析：替代原则指在同一供需圈内，具有相同使用价值和质量的商品，其价格会相互影响并趋于一致。选项A强调未来收益预期，C强调土地最佳利用方式，D强调供求关系对价格的影响，均不符合题意。

下列土地估价方法中，最适用于新开发土地估价的是（）。

A.市场比较法

B.收益还原法

C.成本逼近法

D.剩余法

答案：C

解析：成本逼近法通过计算土地取得、开发成本及合理利润、利息等，适用于缺乏交易案例的新开发土地（如开发区）。市场比较法需大量可比实例（A错误），收益还原法需稳定收益（B错误），剩余法适用于有开发潜力的土地（D错误）。

基准地价是指（）。

A.某宗土地的具体价格

B.城镇某一区域内的平均价格

C.土地使用权最高价格

D.政府规定的最低限价

答案：B

解析：基准地价是城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一时点法定最高年期土地使用权的区域平均价格（《城镇土地估价规程》定义）。其他选项均不符合定义。

根据《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017），“城镇住宅用地”属于（）。

A.一级类

B.二级类

C.三级类

D.四级类

答案：B

解析：《土地利用现状分类》将土地分为12个一级类、72个二级类。“住宅用地”为一级类（07），“城镇住宅用地”（0701）和“农村宅基地”（0702）为其下的二级类。

收益还原法中，还原利率的确定通常不采用（）。

A.安全利率加风险调整值法

B.市场提取法

C.复合投资收益率法

D.成本加成法

答案：D

解析：还原利率常用方法包括安全利率加风险调整值法（最常用）、市场提取法（通过可比实例反推）、复合投资收益率法（结合贷款与自有资金利率）。成本加成法是成本逼近法中计算利润的方法，非还原利率确定方法。

土地估价程序的第一步是（）。

A.收集资料

B.明确估价基本事项

C.现场查勘

D.确定估价方法

答案：B

解析：估价程序依次为：明确估价基本事项（目的、对象、时点等）→制定估价计划→收集资料→现场查勘→确定方法→计算价格→撰写报告。第一步必须是明确基本事项。

下列属于影响地价区域因素的是（）。

A.宗地形状

B.区域交通条件

C.土地使用年限

D.建筑物折旧

答案：B

解析：区域因素指估价对象所在区域的整体条件，如交通、环境、公共服务等（B正确）。A、C、D属于个别因素（宗地自身特征）。

一般情况下，容积率与地价的关系是（）。

A.正相关

B.负相关

C.无关联

D.先增后减

答案：A

解析：容积率反映土地开发强度，在合理范围内，容积率越高，单位土地分摊的成本越低，可建设面积越大，地价通常越高（正相关）。但超过规划限制后可能因过度开发导致负相关，题干“一般情况”指合理范围。

划拨土地使用权价格评估时，需从出让土地价格中扣除（）。

A.土地取得成本

B.土地开发成本

C.土地出让金

D.投资利息

答案：C

解析：划拨土地无土地出让金，其价格=出让土地价格（含出让金）-应缴纳的土地出让金（《划拨土地使用权管理暂行办法》规定）。其他选项为成本构成部分，非扣除项。

土地估价报告的有效期通常为（）。

A.3个月

B.6个月

C.1年

D.2年

答案：C

解析：根据《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014），估价报告有效期一般为1年，自估价时点起算。

二、多项选择题（共10题，每题2分，共20分）

土地估价的基本原则包括（）。

A.替代原则

B.预期收益原则

C.最有效使用原则

D.贡献原则

答案：ABCD

解析：土地估价基本原则包括替代、预期收益、最有效使用、供需、贡献原则（《城镇土地估价规程》明确）。四选项均符合。

市场比较法中，选取可比实例需满足（）。

A.交易类型与估价目的一致

B.用途与估价对象相同

C.交易时间与估价时点相差不超过2年

D.区域位置与估价对象相邻或类似

答案：ABD

解析：可比实例要求：交易类型匹配（如买卖对应买卖）、用途相同、区域相邻或类似、交易时间接近（通常不超过1年，C错误）。

收益还原法中，计算总费用时需包含（）。

A.管理费

B.维修费

C.折旧费

D.保险费

答案：ABD

解析：总费用指维持土地及地上物正常使用的必要支出，包括管理费、维修费、保险费、税费等。折旧费是资产价值的转移，非实际支出，不计入总费用（C错误）。

成本逼近法的成本构成包括（）