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物业管理设施维护工作计划

一、引言

物业设施是保障物业正常运行、提升业主生活品质与工作环境舒适度的核心物质基础。为确保本物业项目内各项设施设备始终处于良好运行状态，延长其使用寿命，预防和减少故障发生，降低运营风险，特制定本设施维护工作计划。本计划旨在通过系统化、规范化、精细化的维护管理，为全体业主及使用人提供安全、便捷、舒适、高效的物业环境。

二、指导思想与基本原则

（一）指导思想

以保障物业设施安全稳定运行为核心，以满足业主合理需求为导向，坚持预防为主、防治结合的方针，运用科学的管理方法和先进的技术手段，全面提升设施维护管理水平，确保物业的保值增值。

（二）基本原则

1.预防为主，养修并重：将日常巡检和预防性维护置于首位，通过定期检查、保养，及时发现并消除潜在隐患，减少故障发生率，降低维修成本。

2.业主至上，服务为本：始终将业主的满意度作为衡量工作成效的重要标准，快速响应业主诉求，提供及时、周到的服务。

3.专业规范，安全第一：严格遵守各项操作规程和技术标准，确保维护工作的专业性和规范性，将安全生产贯穿于维护工作的全过程。

4.经济高效，持续改进：在保证维护质量的前提下，力求以最合理的成本投入获得最佳的维护效果，并通过数据分析和经验总结，持续优化维护方案。

三、工作目标

（一）短期目标（本年度）

1.建立健全设施设备台账及技术档案，确保资料完整、准确、可追溯。

2.完成对所有主要设施设备的年度全面检查与评估，形成评估报告。

3.重点设备（如电梯、消防系统、供水供电核心设备）的定期保养覆盖率达到百分之百，完好率保持在百分之九十八以上。

4.一般性设施故障报修响应时间控制在两小时内，紧急故障（如停水停电影响业主基本生活）半小时内响应，二十四小时内妥善处理或给出明确解决方案。

5.业主对设施维护服务的满意度调查评分达到良好以上。

（二）中长期目标（未来两至三年）

1.构建完善的设施设备全生命周期管理体系，实现维护工作的标准化、流程化、信息化。

2.培养一支技术过硬、责任心强的专业维护团队，提升自主维护能力。

3.逐步引入智能化监测与预警系统，提高故障预判和处理效率。

4.建立科学的备品备件管理制度，优化库存结构，保障应急之需。

5.形成具有本物业特色的设施维护管理模式，显著提升物业整体品质与口碑。

四、主要工作范围与内容

（一）房屋本体及附属设施

1.结构部分：定期检查建筑物主体结构（墙体、梁柱、楼板、屋面等）有无沉降、裂缝、渗漏等现象，发现问题及时上报并组织维修或加固。

2.外立面：定期检查外墙饰面、涂料、玻璃幕墙等有无脱落、破损、渗水风险，及时进行修复和清洁。

3.公共门窗：检查单元门、楼道窗、防火门等的完好性、密封性及启闭功能，确保正常使用。

4.公共区域地面、墙面、天花：对大堂、走廊、楼梯间、电梯厅等公共区域的地面、墙面、天花进行日常巡检和维护，及时处理破损、起砂、脱落、渗水等问题。

5.屋面及排水：定期检查屋面防水层、排水坡度、落水管等，确保排水畅通，防止渗漏。

（二）给排水系统

1.供水系统：对生活水泵、消防水泵、储水池、管网、阀门、水表等进行定期巡检、保养和维护，确保水质达标、水压稳定、供水连续。

2.排水系统：对排水管网、化粪池、雨水井、排水沟等进行定期检查、清淤和疏通，防止堵塞和污水外溢。

3.卫生洁具：对公共卫生间的马桶、洗手盆、水龙头等进行日常检查和维修。

（三）供电系统

1.高低压配电设备：对高压柜、低压柜、变压器、母线、电缆、配电箱（柜）等进行定期巡检、清扫、预防性试验和维护，确保安全稳定供电。

2.应急电源系统：定期测试柴油发电机或UPS电源的启动、运行及切换功能，保证应急情况下的电力供应。

3.公共区域照明：对楼道灯、庭院灯、景观灯、泛光灯等进行日常巡检和更换，确保照明充足。

（四）空调与通风系统

1.中央空调系统：对冷水机组、冷却塔、水泵、风机盘管、风管、过滤器等进行季节性保养和定期维护，确保制冷/制热效果，节约能源。

2.分体空调：对公共区域的分体空调进行定期清洗、保养。

3.通风系统：检查和维护送排风设备、风道，确保公共区域空气流通。

（五）消防系统

严格按照消防法规要求，对火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统、消火栓系统、防排烟系统、应急照明和疏散指示标志、灭火器等进行定期检查、测试和维护保养，确保其完好有效，并配合相关部门完成年度检测。

（六）电梯设备

委托有资质的专业单位进行定期维保，并对维保工作进行监督。同时，物业工程部需进行日常巡检，关注电梯运行状态、困人应急处理、轿厢内设施完好性等，确保电梯安全、平稳、舒适运行。

（七）安防系统

1.监控系统：对摄像机、录像机、传输线路