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借名买房确权诉讼路径

引言

借名买房是现实生活中常见的房屋交易特殊形态，指实际出资人因限购政策、贷款限制、身份限制等原因，借用他人名义签订购房合同并将房屋登记在名义产权人名下，由实际出资人承担购房成本并享有实际权益的行为。这种“名实分离”的产权状态虽能暂时满足实际出资人需求，却埋下了巨大的法律风险——当名义产权人擅自处分房屋、拒绝配合过户，或因债务纠纷导致房屋被查封时，实际出资人往往需要通过确权诉讼维护权益。本文围绕借名买房确权诉讼的核心要件、操作流程及实务难点展开分析，为相关主体提供诉讼路径指引。

一、借名买房的基础认知与法律风险

（一）借名买房的常见情形与法律特征

借名买房的发生通常与政策限制或个人需求密切相关。常见情形包括：为规避本地限购政策（如非户籍居民购房需社保缴纳年限）、获取更低贷款利率（如借用征信良好者名义贷款）、隐藏财产（如规避债务或婚姻财产分割）、解决特定身份限制（如公务员不得经商购房）等。其法律特征表现为“三分离”：购房合意主体与登记主体分离（实际出资人决策，名义人签约）、资金来源与登记主体分离（实际出资人支付房款）、房屋占有使用与登记主体分离（实际出资人居住或管理）。

（二）借名买房的核心法律风险

尽管借名买房在实践中普遍存在，但其法律效力与权利归属存在高度不确定性。首先是权属争议风险：我国不动产实行登记生效主义（《民法典》第214条），登记权利人被推定为法律上的所有权人，实际出资人需通过诉讼证明“名实不符”，否则可能面临“房财两空”。其次是合同无效风险：若借名目的违反法律强制性规定或公序良俗（如规避经济适用房限购政策），借名协议可能被认定为无效（《民法典》第153条），实际出资人仅能主张返还购房款，无法取得产权。最后是第三方权益冲突风险：名义产权人若对外负债，房屋可能被债权人申请查封执行；若名义人擅自出售、抵押房屋，善意第三人可能基于物权公示取得权利，实际出资人难以追回房屋。

二、确权诉讼的核心要件解析

确权诉讼的本质是通过司法程序推翻“登记即所有”的推定，证明实际出资人为真实权利人。根据司法实践，法院通常从“借名合意、实际出资、实际占有使用”三个要件综合判断。

（一）要件一：借名合意的有效证明

借名合意是实际出资人与名义产权人达成的“代持”约定，是确权的逻辑起点。合意的形式既可以是书面协议（如《借名购房协议》），也可以是口头约定，但需通过其他证据佐证。

书面协议的关键内容应包括：双方身份信息、借名原因（如“因甲方无购房资格，借用乙方名义购房”）、房屋具体信息（地址、购房合同编号）、购房款承担方式（全款/贷款及还款责任）、产权归属（“房屋实际所有权人为甲方”）、过户条件（如“政策允许后乙方配合过户”）、违约责任等。若协议缺失，可通过以下证据补正：双方沟通记录（微信、短信、录音中提及“借名”“代持”等关键词）、证人证言（知情亲友的证词）、名义人自认（如诉讼中承认借名事实）。需注意的是，若借名目的违法（如规避限贷政策套取银行贷款），即使存在合意，协议也可能被认定为无效。

（二）要件二：实际出资的充分举证

实际出资人需证明购房款（包括首付、贷款月供、税费、维修基金等）由其实际支付。具体举证方式因付款方式而异：

全款购房：需提供银行转账记录（付款人账户为实际出资人，收款人账户为开发商或原房主）、收据/发票原件（由实际出资人持有）、资金来源证明（如工资流水、存款取出记录，证明资金属于实际出资人）。

贷款购房：除首付支付凭证外，还需证明月供由实际出资人偿还，例如：实际出资人定期向名义人还款账户转账的记录（备注“房贷”）、名义人还款账户的流水（显示资金来源于实际出资人）、贷款合同原件由实际出资人持有等。若贷款由实际出资人直接通过自己账户还款（如绑定实际出资人银行卡），证明力更强。

需特别注意“资金混同”问题：若实际出资人通过现金支付或借用他人账户转账，需提供辅助证据（如取现记录、代付人证言）证明资金归属，否则可能被认定为名义人出资或借款。

（三）要件三：实际占有使用的持续证明

实际占有使用是判断“谁实际控制房屋”的关键，可通过以下证据体现：

日常管理证据：物业费、水电费、燃气费缴费凭证（户名虽为名义人，但缴费人账户为实际出资人，或实际出资人持有缴费单据原件）；

居住证据：房屋装修合同、家具购买凭证（由实际出资人签订或付款）、居住照片/视频（显示实际出资人或其亲属在房屋内生活）；

收益证据：若房屋出租，需提供租赁合同（由实际出资人签订）、租金收取记录（租金进入实际出资人账户）、承租人证言（证明实际出资人是“房东”）。

若房屋长期由名义人占有使用，实际出资人需合理解释原因（如“委托名义人看管”），否则可能被法院认定为“借名关系不成立”。

三、确权诉讼的全流程操作指引

确权诉讼需遵循“起诉-立案-庭审-判决-执行”的基本流