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2025年《2025年房地产估价师考试房地产估价实务考试卷及答案

一、选择题（每题2分，共40分）

1.房地产估价师在对某宗房地产进行估价时，下列哪个因素不会对估价结果产生影响？

A.房地产的位置

B.房地产的用途

C.附近房地产的市场价格

D.房地产的装修风格

答案：D

解析：房地产估价主要考虑房地产的位置、用途、附近房地产的市场价格等因素，而装修风格虽然会影响房地产的使用价值，但不是影响估价结果的主要因素。

2.在房地产估价中，下列哪个方法不属于常用的估价方法？

A.市场比较法

B.成本法

C.收益法

D.拍卖法

答案：D

解析：房地产估价常用的方法有市场比较法、成本法和收益法，而拍卖法并非估价方法，而是房地产交易的一种方式。

3.以下哪个因素不是影响房地产价格的社会经济因素？

A.政策因素

B.经济发展水平

C.城市人口规模

D.房地产的装修风格

答案：D

解析：影响房地产价格的社会经济因素包括政策因素、经济发展水平和城市人口规模等，而装修风格属于房地产的物理特性。

（以下题目类似，省略解析）

4.以下哪个不是房地产估价的目的是？

A.为房地产交易提供价格参考

B.为房地产抵押贷款提供价值依据

C.为房地产税收提供依据

D.为房地产投资决策提供依据

答案：D

5.在房地产估价中，以下哪个不是市场比较法的核心步骤？

A.收集交易案例

B.分析交易案例

C.确定比较因素

D.计算房地产价格

答案：D

6.在房地产估价中，以下哪个不是成本法的核心步骤？

A.估算土地价值

B.估算建筑物价值

C.计算折旧

D.计算房地产价格

答案：D

7.在房地产估价中，以下哪个不是收益法的核心步骤？

A.确定净收益

B.确定资本化率

C.计算房地产价格

D.估算土地价值

答案：D

8.以下哪个因素不是影响房地产价格的自然因素？

A.地形地貌

B.气候条件

C.交通条件

D.环境质量

答案：C

9.以下哪个不是房地产估价的程序？

A.明确估价目的

B.确定估价方法

C.收集估价所需资料

D.编写估价报告

答案：D

10.在房地产估价中，以下哪个不是房地产价格的主要组成部分？

A.土地价值

B.建筑物价值

C.周边配套设施价值

D.房地产的装修风格

答案：D

二、简答题（每题10分，共30分）

1.简述房地产估价的目的。

答案：房地产估价的目的主要有以下几点：

（1）为房地产交易提供价格参考；

（2）为房地产抵押贷款提供价值依据；

（3）为房地产税收提供依据；

（4）为房地产投资决策提供依据。

2.简述市场比较法的核心步骤。

答案：市场比较法的核心步骤包括：

（1）收集交易案例；

（2）分析交易案例；

（3）确定比较因素；

（4）计算房地产价格。

3.简述成本法的核心步骤。

答案：成本法的核心步骤包括：

（1）估算土地价值；

（2）估算建筑物价值；

（3）计算折旧；

（4）计算房地产价格。

三、计算题（共30分）

1.某宗房地产位于城市中心，土地面积1000平方米，用途为商业。根据市场调查，类似房地产的土地价格为每平方米10000元。建筑物为钢筋混凝土结构，地上5层，地下1层，总建筑面积为5000平方米。建筑物的使用寿命为50年，已使用10年。假设建筑物的残值为0，折旧率为直线法计算。请计算该宗房地产的市场价格。

答案：土地价值=1000平方米×10000元/平方米=

建筑物价值=5000平方米×10000元/平方米=

建筑物折旧=×10/50=

房地产价格=土地价值+建筑物价值建筑物折旧

房地产价格=+=

2.某宗房地产位于城市边缘，土地面积2000平方米，用途为住宅。根据市场调查，类似房地产的土地价格为每平方米5000元。建筑物为砖混结构，地上6层，总建筑面积为12000平方米。该宗房地产的年净收益为1200000元，假设资本化率为6%。请计算该宗房地产的市场价格。

答案：土地价值=2000平方米×5000元/平方米=

建筑物价值=1200000元÷6%=

房地产价格=土地价值+建筑物价值

房地产价格=+=