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老旧小区加装电梯的邻里纠纷与物权法实践

随着我国人口老龄化进程加快及城市更新战略推进，老旧小区加装电梯成为改善民生、提升居住品质的重要举措。国家及地方层面密集出台政策支持老旧小区加装电梯，明确“业主自愿、社区引导、政府扶持”的推进原则。然而，在实践推进过程中，加装电梯引发的邻里纠纷频发，低楼层业主与高楼层业主之间的利益冲突尤为突出，核心争议集中在采光通风影响、通行权限制、加装费用分摊、房屋价值变动等方面。这些纠纷本质上是不动产相邻权与共有权的冲突，考验着《民法典》物权编相关规则的实践适用效果。本文结合典型案例与法律规定，深入剖析老旧小区加装电梯邻里纠纷的类型与成因，探讨物权法视角下的纠纷解决路径，为推动加装电梯工作顺利开展、化解邻里矛盾提供参考。

一、老旧小区加装电梯的政策背景与实践现状

我国城镇大量老旧小区建成于上世纪八九十年代，多为6层及以下多层住宅，未配备电梯，给老年人、残疾人等群体的出行带来极大不便。为破解这一“出行难”问题，2019年国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，将加装电梯作为老旧小区改造的重要内容；各地随后出台配套政策，明确加装电梯的申请条件、审批流程、资金补贴标准等，推动加装电梯工作全面铺开。数据显示，2021-2024年全国累计完成老旧小区加装电梯超过12万部，惠及数千万居民，有效提升了老旧小区居民的生活质量。

从实践模式来看，老旧小区加装电梯主要采用“业主自筹+政府补贴”的资金模式，加装流程需经过业主协商、方案设计、审批备案、施工建设等多个环节。其中，业主协商是关键前提，根据多数地方政策要求，加装电梯需取得单元内三分之二以上业主同意，且一楼业主无明确反对意见（部分地区要求全体业主同意）。但正是这一协商环节，成为邻里纠纷的高发区。高楼层业主因出行需求迫切，对加装电梯积极性极高；低楼层业主则因电梯加装可能影响采光通风、产生噪音污染、占用公共空间、降低房屋价值等，往往持反对态度，双方的利益冲突难以调和，导致许多加装电梯项目被迫搁置。

二、老旧小区加装电梯邻里纠纷的主要类型与成因

老旧小区加装电梯引发的邻里纠纷，本质上是不动产相邻各方在行使权利过程中的利益冲突，结合实践案例，主要可分为以下四类典型类型，其成因与物权法上的权利义务界定密切相关。

（一）相邻权侵权纠纷：采光通风、噪音通行的权益冲突

此类纠纷是加装电梯最常见的纠纷类型，主要表现为低楼层业主主张加装电梯侵犯其采光权、通风权、安宁权、通行权等相邻权利。从物理影响来看，电梯井道及轿厢通常需要占用小区公共通道或绿地，可能遮挡低楼层房屋的采光；电梯运行过程中产生的机械噪音、人员进出的嘈杂声，会影响低楼层业主的居住安宁；部分电梯施工及使用过程中，还可能临时或永久占用低楼层业主的通行空间，影响其正常出行。

典型案例：北京某老旧小区某单元拟加装电梯，电梯井道规划在单元楼北侧，一楼业主认为电梯井道会遮挡其房屋北侧窗户的采光，且电梯运行噪音会严重影响居住安宁，因此明确反对加装。高楼层业主则认为加装电梯符合多数人利益，且方案经过专业设计，采光和噪音影响均在国家标准范围内，双方协商无果，一楼业主诉至法院，要求停止加装电梯项目。此类纠纷的核心成因，是相邻不动产权利人之间“利用自身不动产”与“容忍相邻方合理利用”的权利边界模糊，低楼层业主认为自身权益受损，高楼层业主则认为加装电梯是合理利用公共空间，双方对“合理容忍范围”的认知存在分歧。

（二）共有权纠纷：公共空间利用与费用分摊的争议

老旧小区的楼梯间、通道、绿地等均属于业主共有部分，加装电梯需占用共有空间，同时产生加装费用、后期维护费用等，由此引发关于共有空间利用权限与费用分摊的纠纷。一方面，部分低楼层业主认为，加装电梯主要惠及高楼层业主，自己未从中获益，不应承担加装及维护费用；另一方面，高楼层业主则认为，共有空间应由全体业主共同使用，加装电梯是对共有空间的合理改造，费用应按楼层、受益程度等比例分摊。

例如，上海某老旧小区单元加装电梯时，高楼层业主提出按“楼层系数法”分摊费用，楼层越高分摊比例越高，一楼业主无需分摊；但二楼业主认为自己出行需求较低，也不应承担费用，双方就费用分摊方案产生激烈争议，导致项目停滞。此类纠纷的成因在于，《民法典》虽规定业主对共有部分享有共有和共同管理的权利，但未明确加装电梯等改造项目的费用分摊标准，实践中缺乏统一的参考依据，业主之间难以达成一致。

（三）房屋价值变动纠纷：资产增值与贬值的利益失衡

加装电梯对不同楼层房屋价值的影响存在显著差异，高楼层房屋因出行便利性提升，价值通常会显著增值；低楼层房屋则可能因采光通风受影响、噪音干扰等，价值出现贬值，这种利益失衡成为引发纠纷的重要原因。部分低楼层业主认为，加装电梯导致自己的房屋价值受损，高楼层业主从中获益，应给予自己相应的经济