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房产交易纠纷实务案例

引言

房产交易作为涉及大额财产的民事法律行为，因其流程复杂、环节众多、利益关联方广，历来是民事纠纷的高发领域。从合同签订到产权过户，从款项支付到房屋交付，任何一个环节的疏漏都可能引发争议。实务中，纠纷类型既包括合同效力认定、履约瑕疵责任划分等基础问题，也涉及共有权人权益冲突、阴阳合同避税等复杂情形。本文通过梳理典型案例，剖析争议焦点，总结防范与解决经验，为参与房产交易的各方提供实务参考。

一、房产交易纠纷的常见类型与典型案例

房产交易纠纷的产生，既可能源于交易双方对合同条款的理解差异，也可能因外部政策变动、第三方权益干扰等因素引发。结合实务经验，可将其归纳为合同效力争议、履约瑕疵责任、权属与物权冲突三大类，每类均有典型案例可循。

（一）合同效力争议：阴阳合同与无权处分

阴阳合同是房产交易中常见的避税手段，表现为买卖双方签订两份内容不同的合同：“阳合同”用于向税务机关备案，约定较低的交易价格；“阴合同”则是双方实际履行的真实协议，约定较高的成交价。此类合同的效力认定是司法实践中的难点。

以张某诉李某房屋买卖合同纠纷为例：张某通过中介购买李某名下房产，双方签订“阳合同”约定成交价200万元，“阴合同”约定实际成交价260万元，差额60万元以“装修补偿款”名义支付。后因市场房价上涨，李某反悔拒绝过户，主张“阳合同”因虚假意思表示无效，“阴合同”因违反税收法规也无效，要求解除交易。法院经审理认为，“阳合同”系双方通谋虚伪表示，依据《民法典》第146条应认定无效；“阴合同”是双方真实意思表示，内容未违反法律强制性规定（避税行为属行政违法，不直接导致合同无效），故应认定有效，判决李某继续履行过户义务。此案提示，阴阳合同虽可能降低税负，但真实交易条款仍受法律保护，违约方无法以此逃避责任。

无权处分引发的合同效力争议，多发生在共有房产交易中。例如，王某与妻子陈某共同共有一套房产，王某未经陈某同意擅自与买家赵某签订买卖合同。陈某得知后明确反对，赵某起诉要求王某继续履行合同。法院审理认为，王某的行为构成无权处分，根据《民法典》第311条，若赵某非善意（明知王某无处分权）或未支付合理对价，则无法取得物权；但买卖合同本身并不因无权处分而无效，赵某可依据有效合同要求王某承担违约责任（如赔偿差价损失）。此案表明，无权处分不影响合同效力，但物权变动需满足善意取得要件。

（二）履约瑕疵责任：延迟履行与质量争议

延迟履行是履约阶段最常见的纠纷类型，包括卖方延迟交房、买方延迟付款等。以刘某诉孙某房屋买卖合同案为例：双方约定孙某应于合同签订后60日内迁出房屋内户口，否则按日支付违约金。但孙某因新购房屋未过户，户口无法迁出，逾期180天仍未履行。刘某起诉要求孙某支付违约金18万元（合同约定每日千分之一）。法院经审查认为，户口迁移属合同约定的从给付义务，孙某未按约履行构成违约；但违约金标准过高（超过实际损失的30%），依据《民法典》第585条，调整为按同期LPR的1.5倍计算，最终判决孙某支付违约金2.3万元。此案提示，合同中约定的违约金需合理，过高部分可能被法院调整。

房屋质量争议则多发生在二手房交易中。例如，周某购买吴某的二手房，交房后发现房屋存在墙体渗水、电路老化等问题，认为吴某故意隐瞒质量瑕疵，要求赔偿修复费用。吴某辩称已告知周某“房屋需自行装修”，不应承担责任。法院审理认为，若房屋质量问题属于“隐蔽瑕疵”（非肉眼可观察、需专业检测才能发现），卖方未如实告知则构成欺诈，需承担赔偿责任；若为“表面瑕疵”（如墙面污渍），买方应自行查验，卖方不承担责任。经鉴定，墙体渗水是因开发商施工缺陷导致的隐蔽问题，吴某未在交易中披露，故判决吴某赔偿周某修复费用1.2万元。此案表明，卖方对隐蔽质量瑕疵负有告知义务，否则需承担赔偿责任。

（三）权属与物权冲突：抵押房产与居住权纠纷

抵押房产交易易引发权属冲突。例如，郑某将已抵押给银行的房产出售给徐某，双方签订合同后，郑某未按约清偿贷款解除抵押，导致无法过户。徐某起诉要求解除合同并赔偿损失。法院认为，根据《民法典》第406条，抵押期间抵押人可转让抵押财产，但需及时通知抵押权人；若未清偿债务导致无法过户，卖方构成根本违约，买方有权解除合同并要求赔偿（包括已付房款利息、房屋差价损失等）。此案中，郑某未解除抵押导致合同目的无法实现，判决其退还徐某已付房款50万元，并赔偿房屋差价损失15万元。

居住权设立是《民法典》新增的物权类型，也可能引发交易纠纷。例如，林某将房产出售给黄某前，为母亲设立了20年居住权并完成登记。黄某收房后要求林母搬离，林母以居住权对抗。法院依据《民法典》第366条认定，居住权作为用益物权优先于所有权，黄某虽取得房屋所有权，但不得妨碍林母行使居住权。此案提示，买方在交易前需查询房屋是否设立居住权，否则