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小区物业管理与居民自治手册（执行版）

第一章基础制度与权责边界

第一节业主大会与业委会法定职责清单

业主大会作为小区的最高决策机构，其法定核心职责是“决定”重大事项。根据《民法典》第二百七十八条规定，业主大会必须通过由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上且参与表决人数四分之三以上的业主同意（即“双三分之二参与，双四分之三通过”）才能生效，这被称为“双三分之二”原则，确保了决策的民主性和合法性。例如，在小区决定将公共收益归入专项维修资金时，若只有20%的业主参与投票，即便90%的业主同意，该决议也因参与人数不足法定门槛而无效，必须重新组织会议。业委会作为业主大会的执行机构，其法定核心职责是“执行”与“监督”。业委会不得越权决定本应由业主大会决定的事项，若业委会擅自决定重大事项，业主有权依据《物业管理条例》向住建部门投诉并要求撤销。业委会必须建立“四议两公开”机制，即重大事项由业主提议、业委会商议、业主大会审议、表决结果由业委会公示，确保决策过程透明、可追溯。例如，业委会若未经过业主大会授权，私自将公共车位出租获利，属于典型的越权行为，业主可依法要求其返还租金并赔偿损失。

业主大会的法定职责还包括“监督”物业服务企业。依据相关法规，业主大会有权监督物业公司的服务质量、收费情况以及公共收益的使用