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2025年房地产估价师考试房地产估价案例卷

考试时间：______分钟总分：______分姓名：______

一、

假设某城市市中心有一块出让用地，面积5000平方米，土地用途为商业金融用地，容积率为5，土地使用权年限40年，自取得日起计算。该地块在2010年取得，当时土地出让价格为800元/平方米。现需评估该地块在2025年10月30日的价值。已知该市商业金融用地2015年的基准地价修正系数分别为：区域因素0.9，个别因素1.1。同区域类似地块在2025年10月30日的市场价格分别为：地块A面积3000平方米，楼面地价3000元/平方米；地块B面积4000平方米，楼面地价2800元/平方米；地块C面积2000平方米，楼面地价3200元/平方米。该地块规划用途不变，容积率仍为5。请选用市场法评估该地块在2025年10月30日的价值，并列出计算过程。

二、

某投资者于2018年1月1日购买了一栋商业综合楼，总价为8000万元。该综合楼共10层，其中1-5层为零售商铺，6-10层为办公用房。购买时预计商业部分年租金收入为1000万元（含物业费），办公部分年租金收入为800万元（含物业费），空置率均为10%。投资期限为10年，预计持有至2028年1月1日出售。假设商业部分和办公部分的资本化率分别为8%和12%，综合楼在2028年1月1日的变现价格预计为其购买时价值的120