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房地产项目评估与风险控制指南（执行版）

第1章项目概况与基础数据

1.1项目基本信息与法律权属

需明确项目的核心物理属性，包括项目的全称、法定代表人、注册地址、占地面积、建筑面积、容积率、建筑密度、绿地率及住宅套数等基础参数，这些是项目身份识别的基石。接着，必须核实土地权属证书，确认土地证号、土地用途（如住宅、商业或工业）、使用年限及土地使用权性质（国有出让或划拨），确保土地来源合法合规，无权属纠纷。

随后，需查询不动产登记中心出具的《不动产权证书》或《土地登记簿》，确认产权人、权利类型（如永久使用权、70年使用权）、起始日期及抵押查封状态，这是法律权属的最终法律依据。必须审查项目所在地的城市规划许可证和建设工程规划许可证，核对项目的规划总图、建筑红线、出入口位置及配套设施（如学校、医院、商业网点）的规划指标是否满足设计要求。需要查阅项目立项批复文件、建设用地规划许可证及建设工程规划许可证，确认项目是否经过了政府主管部门的正式审批，并核查是否存在违规建设或擅自改变规划用途的情形。

需收集项目相关的重大合同文件，包括土地使用权出让合同、房屋征收补偿协议或拆迁补偿安置协议，明确产权转移的生效时间、补偿标准及违约责任，为后续资产交割提供法律凭证。

1.2项目区位分析与市场定位

应分析项目周边的交通网络，包括主干道宽度、公交站点分布、地铁线路规划、停车场容量