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2025年物业管理条例与业主权益手册

第1章总则与基本原则

1.1物业管理定义与适用范围

物业管理是指业主对建筑物、小区内的共用部位、共用设施设备进行维修、养护、管理，以及维护共有部分的合法权益，由业主委托物业服务企业按照约定提供相应服务的行为。这一行为的核心在于“共有”与“委托”，即所有业主共同拥有的资产由专业团队进行全生命周期管理。根据《物业管理条例》第二条规定，本条例适用于已依法取得《物业管理条例》施行前已竣工但尚未出售的商品房，以及已竣工验收的住宅、非住宅等建筑物。

适用范围涵盖住宅区、商业街区、写字楼、工业园区及城乡社区等所有居住与公共管理区域，无论其规模大小或建筑年代新旧。物业管理服务的对象不仅包括建筑物本体，还包括附着于建筑物上的附属设施，如电梯、水泵、消防栓、监控中心等，这些设施属于全体业主共有，必须由物业服务企业负责日常维护。业主作为物业的产权人，享有对物业的占有、使用、收益和处分权利；而物业服务企业则作为受托方，必须严格遵循合同约定，不得随意扩大或缩减服务范围。

本定义明确了物业管理的法律边界：业主拥有最终决策权，物业服务企业仅拥有执行权和监督权，双方权责分明，不可混淆。

1.2业主、物业使用人及物业服务企业的权利与义务

业主作为物业的拥有者，依法享有对共有部分享有收益权，有权从公共收益中获取扣除合理成本后的收入，且该收入归全体业主