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酒店投资价值的评定 从国际上来讲我们 HVS 是一家起源于美国的酒店咨询公司，我们的业务全部是围绕着酒 店和服务而来，在美国我们有三个牌子，以 HVS 就叫酒店咨询公司，我们的老总在美国 的酒店业是最资深的人，因为他在 70 年代创立了酒店的评估方式，他把这个评估方式 引入到了美国证券联交所，如果今天你去美国或者在新加坡上市，基本上如果是酒店板 块的企业上市，所用的评估系统都是由我们 HVS 所创造的。 另外各位如果在国际管理公司管理过的经验的话，你会发现他们目前来讲，通常都 会做一种客房业的分析，最早的时候，因为酒店其实是一个比较独特的行业，它其实从 投资的领域，我可能讲的偏投资，酒店从投资的领域来讲，我们不断跟两方面的人打交 道，一方面就是我们的业主，就是有房地产背景的人，另外就是我们的管理人员，我们 可能是从法国，从瑞士从美国一些优秀的酒店管理学校毕业的高管，他们可能有了十几 年的管理经验，我觉得在酒店这个行业，如果要想做的，做个职业经理人做得比较杰出， 做得在行业里比较杰出这两方面的知识都是必须的。 对于做 HVS 就是我们专门做酒店咨询这一块，另外一块我们还有一个公司叫 HWE， 是美国老板在创立的投资基金，目前我们已经投资了四星级到五星级酒店，另外 HVS 已 经把 HWE 在美国作为一个特殊的酒店管理品牌做资产管理，你可能看不到是 HVS 酒店， 很多的酒店后面都写他的资产管理是 HVS 做的，所以我们主要的业务是三块。 今天我主要是跟大家分享一下投资的经验，我进入酒店的行业可能都不如各位资 深，目前我是HVS 上海公司的高级经理也是中国区的负责人。我讲的题目是酒店投资价 值的评定。 主要是从三个方面来讲，第一讲如何来评估这个酒店，这是一个酒店在市场上值多 少钱，如果你的老板一天问你，因为我们有很多做副总，做酒店总经理，可能最初是做 销售，做客房，升为副总成为老总，最后可能到了管理公司，最后到了开发商做业主代 表，最后可能到了酒店投资集团，很多的人职业历程大概是这样，可能等你到了业主代 表，或者到了投资集团的时候，经常会问的问题，如果说海航今天在比利时或者是布鲁 塞尔买一个酒店，它值多少钱，第一部分简单地介绍一下，怎么判断一个酒店大概值多 少钱，有些什么方式，对于房地产知识的人这部分比较容易了解。 第二部分我们 HVS 每年在美国在欧洲和亚洲都会公布评估指数，这个评估指数会告 诉我们投资人在北京、上海、新加坡、在东京买一个五星级酒店值多少钱，这各指数已 经有 20 多年的历史了。 在今天的市场上不光是酒店管理公司的品牌进来了，其实一些酒店的投资者也进来 了，他们可能是以大型的私募基金进来，也有可能是投资银行下面专门设一个酒店投资 基金，如果是私募基金在去年其实我们有替海航引进了一个战略投资者，在世界范围来 讲，去年还有两个比较大的成交，在这两个成交都会看到 HVS 在做投资的角色。 我们先讲第一部分，一个酒店我们通常是怎么判断它的价值。通常来讲，有很多基 金找到我们，因为在他们收购酒店，我们后面会给一些案例，在目前的中国在上海、北 京、广州一线城市来讲，如果你拥有一家很好的酒店，在这个市场上会有很多的资本追 逐者，特别是你这家酒店如果有良好的架构，你的酒店在市场上的价值会超过你的价值， 基金找到我们做评估，一般上市场上专门做评估的大型机构所采用的方式基本上四种， 第一种收入速算法，也就是市场比较法，比较简单的一个直观的概念，就像我们在买房 子，可能你在这个小区大概是 20 层你想买 1601，在这个情况下最好的参考的对象就是 1603。 这就构造了一个收入比较法的基础，但是酒店来讲会比住宅复杂很多，因为住宅我 们讲，住宅和商户通常是一个同治化的产品，异治化非常的明显。 我们今年在北京协助国内一个大型的机构，收购一家马上就要开业的超豪华的酒 店。其实这两家的酒店都是由一个管理公司一个牌子管理，但是在构架和客房上，在它 的宴会配比，在 FMB 的配比上是完全不同的，在这种情况下我们就要做很多的修正，这 修正三个部分，第一个是硬件上面来讲，另外是从它的地段环境来讲，虽然金融界在目 前来讲吸引了一部分客人，国有的大型的金融企业为主，可能在我们所处的这个位置可 能就是在使馆区的边上，可能吸收的客户群体就是另外一种，从地段上来讲，他们两部 分客人对房价的承受也是不同，所以说市场修正系数也是一同的。 这种方法评估的时候争议最大，但是作为