东方银座项目运营2次汇报.ppt

项目定位 功能定位方案一： 多功能高档餐娱中心 ——餐饮、娱乐、休闲与办公。 功能定位方案二： 张家港主题美食中心 ——主题餐饮会客中心。 项目定位 功能定位方案一： 餐饮、娱乐、休闲与办公。 总定位描述 集餐饮、娱乐、休闲、办公于一体的 多功能高档餐娱中心 项目定位 业态业种定位： 根据建筑层数与体量，本案业态规划为： 1-2层：大型餐饮； 1层大厅集中餐饮，2层为包间 3层：咖啡厅、茶餐厅或西餐厅； 4层：娱乐KTV、SNOOK、酒吧等； 5层：美容美体、健身中心、部分办公。 项目定位 客户定位 消费群体： 商务宴请/朋友宴会/喜宴 商务会客/商务娱乐/朋友娱乐 项目定位 功能定位方案二： 主题餐饮会客中心 总定位描述 港城首席主题美食中心 项目定位 业态业种定位： 根据建筑层数与体量，本案业态规划为： 1-3层：大型中高档中餐； 1层大厅集中餐饮，2层分为多功能大包房，3层为私密会客中小包间 4层：高档咖啡厅、茶餐厅或西餐厅； 5层：量贩KTV； 项目定位 客户定位 消费群体： 商务宴请/朋友小聚/婚宴喜宴 商务会客/商务娱乐/朋友娱乐 行业发展迅猛； 竞争比较激烈； 层次虽然有区别，但各种定位不甚明显； 高端餐饮生意不错，但竞争比较激烈； 中低端餐饮竞争最为激烈； 低端餐饮都着眼片区，相对发展成熟； 中档偏高的适合老百姓亲朋聚会的酒店匮乏。 KTV、歌舞厅的档次普遍比较高，数量上不多但面积都比较大，都在2000平方左右，量贩式的KTV不多； 酒吧数量也不多，且面积都比较小，多在100平方以内； 休闲桑拿中心比较多，但多少比较小，多在300－800平方； 美容院多，良莠不齐，大小不一，生意普遍不错。 场所多，消费也多接近，但同质性比较严重； 经营情况尚可，地段好，开业早的生意都比较好，但新店生意明显落后； 人们在这些场所多是商务洽谈之用，还没有到此类场所休闲休息的消费意识。 定位修正 综合分析张家港的餐饮、休闲、娱乐行业，我们认为，东方银座的定位需要满足以下条件： 整体有特色； 局部有新意； 在行业领域中做到查漏补缺。 新定位 考虑到上述因素，我们将东方银座定位为： 张家港首席餐饮休闲中心 ——张家港首选的，中偏高的，氛围好， 风气正，一站式的餐饮休闲娱乐会客中心 新定位——功能定位 1F：文化沙龙书吧（与咖啡、茶餐厅形式结合），便利店； 2－3F：传统中餐，中档偏高； 4F：量贩式KTV； 5F：沐足按摩＋棋牌室会所＋少量办公 从调研的情况看，目前的张家港餐饮、娱乐、休闲场所的物业多为租赁，由于多数物业的最初用途与目前经营差距大，都为转型而来，所以租金都比较低： 沙洲中路，3－5层的共1650平方的世纪阳光桑拿休闲中心年租金仅为67万； 长安路某2层的夜总会，面积300平方，年租金仅为20万元； 金海华海鲜酒楼2200平米，年租金90万，还配30个车位； 长安路涛声依旧茶楼，在4楼，2000平方，年租金80万； 长安路魏记酸菜鱼，位于第2层，450平方，40万每年租金算是比较高的了。 东方银座租金预估 结合上面物业的租金，我们对东方银座租金可以做如下乐观预估： 1楼：120万； 2－3楼：140万； 4－5楼：100万。 总计：360万每年。 目前典型的在售的产权商铺、写字楼价格分别为： 综合分析我物业的地段及配套，影响力方面，我们认为，项目的价格完全取决于项目的定位。 假设一：如果定位为商务楼，销售价格低，速度快但，利润小，预计均价为8000元，总价值约为4000万元； 假设二：如果定位为商业，则按目前定位的思路，假设项目投资回报率为7％，则根据租金反推总销售价格约为5140万元，每平米价格为1万元左右（5层平均）。 我项目的理想销售价格假设结论 做商务楼的收益相对稳定，风险也小，但价格没有太多弹性空间，利润小； 做商业用，按现在的餐饮娱乐休闲物业的租金折现，价值也很低和商务楼差别不大，价格弹性为9000－11000； 不管做写字楼还是做商业（餐娱中心），现在的可以实现的价值都不大。 价值最大化思路 如果想增加价值，就必须设法让项目很旺以便可以提升租金，想提升租金有两个思路，要么改变经营行业，要么提升经营业绩。 由于改变商业业态可能性不大，所以我们只能先旺场，场旺了，租金高了，售价自然高！ 旺场，首先要解决商业定位招商的问题，这就回到了我们的定位修正；其次就是要把项目运营好，给商家支持，让最适合的商家来经营，做好，做火