御锦城1A期会所功能划分及管理方案建议117.ppt

御锦城1A期会所运营管理方案 （初稿） 2011.01. 目 录： 一、会所基本情况概况及基本功能划分建议 二、会所服务功能定位建议 三、会所管理经营思路及类型分析建议 四、经营成本构成预算 五、会所经营收入预计 六、会所经营管理方案建议及法律风险 咖啡厅操作间 咖啡厅、茶秀 残卫 会所管理办公室 跳操室 小型健身室 棋牌室 女更衣 男更衣 男卫 女卫 乒乓球室 会所储藏室 接待前台 二、会所基本情况及基本功能划分—基本功能划分 二、会所定位 一期会所定位：小型普通服务功能会所 1、项目所处地理位置较为偏僻，同时一期会所所在小区位置在项目最北侧，且会所的服务功能决定了此处会所主要以为一期业主提供基本的会所服务为主，并服务服务内容应该以免费服务与收费服务内容相结合方式操作； 2、会所二楼为物业公司办公区，一层平面结构是分散的独立房间构成，只有位于东侧的跳操房及位于会所一楼会所的位置较为宽敞及开放，因此只适合做小型功能室安排； 3、一期业主主要以自主为主，对会所的消费能力有限，业主如有更高层次消费需求也必然会选择在其他场所消费，这决定了会所只能设置最简单的服务功能； 三、会所管理建议—经营思路分析 经营思路分析： 1、国内多个城市会所的经营状况却多处于亏损状态，据有关资料统计（来源于互联网信息），北京会所亏损率为60%；上海为73%；广州为90%；深圳为84%；长沙为80%；西安亏损在95%以上； 2、会所亏损的原因是多方面的，概况起来主要原因大致是，定位不准确、会所设计及功能划分不合理、服务群体及消费能力估计不足、过多是为销售提供支持、没有考虑后期运营专业管理人才及管理经营缺乏等情况； 3、会所的地理位置决定了在很长的时间内，会所服务的对象主要是1A期业主，然而由于交通、生活配套设施决定了入住是一个缓慢过程，尤其是交房初期（预计入住率不超过60%），然而一旦会所投入使用则必须高服务水准、全天候运行，各服务项目运转的刚性成本消耗与消费不足的缓慢增长上升之间的不均衡，势必将产生亏损； 4、1A总户数981套，按每套平均居住3人，一年后入住60%计算，消费人群数量大约为1800人，加上其他来访小区并进行消费人群数量，预计消费人群基础总数量不会超过2000人，以这样的数量很难支撑目前会所所能提供内容的； 5、按购房合同约定1A期购房合同明确约定，会所属于全体业主所有，所以开发商无权出租或出售该会所，将来业委会成立后，会所的经营及日常运作需要与业主大会商议决定，这一点决定了会所的法律属性，也意味着将来会所将来的经营有可能要交还给业主大会管理， 6、会所项目设计上基本定位为简单的服务功能。根据对业主入住情况预测，这些服务项目将会在相当长时期内很少或无人问津，但其日常运行、维护费用却不能省，因此，前期阶段应突出服务，淡化收入，努力创造一个和谐、文明、安全、整洁的环境和人文氛围，使来客有家的感觉，被尊重的感觉，生活有提升的感觉。使会所成为提升项目品质、提升楼盘销售的亮点，体现服务理念的窗口。 三、会所经营管理分析及建议—经营管理方式分类及分析建议 运营管理方式分类 责、权、利统一盈亏清晰 管理便利 C 开发商部分自行经营管理部分委托经营管理 A 自开发商自行经营管理 B 开发商经营委托物业公司管理 优点 缺点 分散精力、增加管理难度、分期开发的楼盘需要不断因增加会所而增加人员配备。 需要付给相应的管理费用或利润，管理成本较高，难以实现利润最大化。 优点 缺点 管理难度较低、不需要不断增加人员配备。 综合分析及建议：建议采用方式B的委托管理模式，这样既可以保证服务品质，也不过份分散精力。在委托经营受托方的选择上考虑目前西安地区还没有专业会所经营公司，从委托便利性及管理便利性商考虑，委托给物业公司进行管理比较可行。 是模式是A、B模式优缺点的结合 三、会所经营管理分析及建议—经营状态分类及分析建议 经营状态分类 C 半开放半封闭式经营 A 完全开放式经营 A 完全针对本小区、封闭式经营 会所规模较大服务项目齐全档次较高、地理位置及交通便利、人流量大、社区规模大、业主消费需求大消费能力较强。 条件 地理位置偏远、生活设施配套一般、会所服务功能设计简单，服务类型较为单一，交通不便、社区规模较小、入住率不高，业主群消费能力一般，对会所只有一般服务性需求。较少有外来人员。 条件 条件 地理位置一般、生活设施配套一般、会所服务功能设计及配套服务内容较为单一，交通不便、社区规模较小、入住率不高，但在持续增加，短时间内业主群消费需求一般，对会所只有一般服务性需求，较少有外来人员。 综合分析及建议：建议采取C方式经营，考虑到随着入住业主的不断增多，随着小区整体生活配套设施的不断完善，随着地铁的开通，日后往来小