万科集团房地产项目开发全套管理保证体系.doc

万科集团房地产项目开发管理 保证体系 房地产事业部主业务管理体系 部门名称 流程名称 公司主导业务体系 层 次 2 概 要 房地产开发主导业务体系 管委会 总经理 投资计划部 投资计划部 预算合约部 工程技术部 成本管控部 营销策划部 财务中心 A B C D E F G H I 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 公司名称 万科集团房地产事业部 密 级 共 1 页 第 1 页 编制单位 签发人 签发日期 房地产事业部业务管理体系节点说明 第一阶段：市场调研和项目立项 节点C2，市场调查 投资计划部根据公司年度经营计划进行市场调查。 将市场调查结果汇总整理。并及时输入电脑数据库。 节点C3，项目建议 投资计划部根据汇总的市场调查结果提出项目建议书。 将项目建议上报总经理审批。 节点B3，审批 总经理对投资计划部上报的项目建议进行审批。 将审批后的项目建议及时下发投资计划部开始进行项目可行性研究。 节点C4，项目可行性研究 投资计划部收到总经理审批后的项目建议后，开始进行可行性研究。 将研究结果汇总整理，并提出意见和建议，编制成正式文件。 将文件送至管理委员会进行立项审批。 节点A5，立项审批 管理委员会对投资计划部上报的项目可行性研究报告进行讨论和审批。 通过立项审批后及时通知投资计划部、工程技术部进行相关工作。 第二阶段：项目前期规划 节点C6，营销策划、前期规划 投资计划部在管理委员会审批立项后，按照项目规划进行营销策划及前期规划。 将制订好的营销策划及前期规划汇编整理，编制文件。 节点D6，立项手续 投资计划部根据管理委员会的立项审批及项目规划安排立项工作。 到相关政府部门办理立项手续（包括缴纳各种费用）。 取得政府部门颁发的各种证书和批件。 节点D7，项目估算 投资计划部根据办理立项手续中的有关实际情况，进行项目估算。 依据项目估算，制订融资方案。 节点D8，融资 投资计划部根据融资方案到相关部门进行融资。 及时将融资情况通知总经理、各相关总监、投资发展部，以开始安排项目设计。 节点C8，委托设计 投资计划部根据制订的营销策划及前期规划，结合开发部融资情况自己（或委托）进行项目整体方案设计。 整体方案设计完成后，对施工图设计进行发包，委托设计院进行施工图设计。 节点C9，设计管理 投资计划部按照项目整体设计方案对进行施工图设计进行管理。 通知预算合约部准备编制预算。 第三阶段：施工准备 节点F6，施工前准备 工程技术部接到立项审批通知后，按照立项手续进行情况进行施工前的各项准备工作。 节点F8，招标前准备 工程技术部根据项目计划进行招标前准备工作。 节点E9，预算编制 预算合约部根据设计图纸，编制项目预算。 将编制的项目预算送交工程技术部以编制工程标底。 节点F9，编制标底 工程技术部根据造价部的项目预算编制标底。 编制标底后准备工程招标工作。 节点F10，工程招标 工程技术部依据政府的各项规定开始进行工程招标。 严格按照国家的规定程序选择工程承包商。 节点F11，确定工程承包商 工程技术部和政府相关部门一起进行评标。 工程技术部和政府相关部门一起最终确定工程承包商。 第四阶段 工程管理 节点F12，工程项目管理 工程技术部确定承包商后，在施工实施中进行工程项目管理。 工程项目管理包括：计划管理、技术管理、质量管理、成本控制。 按照工程项目进行程序，及时通知预算合约部及成本管控部进行结算审核和甲供采购。 节点E12，结算审核 预算合约部根据工程进度报表进行工程承包商月度结算审核。 办理工程款拨付手续。 节点G12，甲供采购 采购部根据工程进度计划进行甲供采购。 办理甲供采购的材料和设备的验收和结算手续。 及时将采购情况通知工程部。 节点I12，支付工程款 财务中心按照预算合约部和各级领导签发的拨款单向工程承包商支付工程进度款。 第五阶段 竣工验收和决算 节点F14，工程验收 工程技术部在工程结束后组织进行竣工验收。 验收合格后通知预算合约部进行工程决算工作。 节点E14，工程决算 预算合约部在工程部验收后和工程承包商办理工程决算。 第六阶段 销售和售后服务 节点H12，营销推广 营销策划部进行营销策划和市场推广工作。 根据营销计划组织销售准备工作。 节点H13，销售 营销策划部根据营销计划进行销售。 依据销售情况指导客户付款。 将客户资料登记备案，以便进行售后服务工作。 节点I13，收款 财务中心收取客户的交款。 向客户开具发票证明。 节点H14，售后服务 营销策划部根据销售客户纪录，进行售后服务工作。 征求客户意见，不断改进售后服务工作。 房地产事业部决策管理体系 部门名称 流程名称