2011沈阳无锡昆明住宅市调.ppt

Researches on ML Residential Property Markets －SY, WX & KM 16 January 2012 当前大陆住宅市场概况及调控政策分析 大陆住宅市场概况 住房限购政策解读 限购政策效果与展望 近年土地及住宅市场分析（沈阳, 无锡 & 昆明） 土地供应、成交及变化趋势 住宅投资、开发与销售 限购政策对于大陆住宅市场和三地市场的影响 三地未来住宅供应趋势分析 关于大陆住宅市场的调研结论与建议 Table of Content 中国房产市场政策回顾 自07年起，中国的房产调控政策经历了自松而紧，再放松，再收紧的阶段 自2010年4月起，中央政府实行了真正意义上的楼市宏观调控。自5月北京开始至今，共有48个城市实施了松紧不一的住房限购政策。并且根据中央政府的要求，到期限购政策须延续 中国宏观调控政策回顾 2007 2008 2009 2010 2011 2012 宏观宽松阶段 宏观紧缩阶段 上调存贷利率和存款准备金率 二套房首付50%，利率1.1倍 回收闲置土地，征收闲置费 90㎡以下套型占70% 加强交易环节税收管理 上调存贷利率及存款准备金率 上调公积金贷款利率 “新国十条” “新国五条“ ”新国八条“ 限购、限价、限贷等实施细则 下调存贷利率和存款准备金率 《在全国范围内全面启动刺激房地产发展政策》（国十条） 按揭利率下限70%，首付下限20% 90㎡以下契税1%，免印花税 限购背景 2008-11出台扩大内需十项措施（国十条），在成功消除金融海啸对中国经济影响的同时，导致了2009-2010年住房市场新一轮报复性上涨，无论成交量和成交价均出现非理性暴涨的情况 为遏制房价过快上涨和投机性住房需求，2010-4-17下发《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（新国十条） 房地产调控主要精神及各地细化措施 控需求：差别化信贷，限投资投机，限境外购房，实行税收调控 增供给：增加土地、保障房、公租房、经适房和限价房供应 强化监管：清理闲置土地，控开发融资，完善交易监管与信息披露及地方政府问责制 地方政府根据上述政策，陆续推出各自的实施细则（即各地限购政策） 2010-9-29国五条：进一步落实上述政策，明确提出促房价回归，完成保障房开工，推广限购措施和抑制房租不合理上涨及地方政府负责制等目标 2011-1-26新国八条，进一步明确限购、限贷，土地供应及保障房等相关具体措施，督促地方政府推出并严格执行限购政策 住房限购政策解读 实行限购的城市中，住房成交量暴跌，但价格仍缓涨，并致房租暴涨 限购最严的北京，二手住宅价格自7月以来连续五个月下降；自9月起，百城价格指数首次环比负增长，截止11月，全国特别是一线城市住宅均价环比已连降三月，且降幅有所扩大 从成交量看，全国主要城市月均成交量均低于2010年水平 从成交金额看，一线城市下降，二线持平，三线则明显增长 供给的角度：呈现一线城市月均供给持平，二线增长，三线大涨的情况 住宅开发投资额同比仍大幅增长33%，但增幅微幅回落，同期新开工面积则增长17.5% 二手住宅同期的成交量及成交价格降幅较新房明显，下半年下行趋势则更进一步 住宅用地平均楼面地价显著回落，溢价率持续下行至历史低位附近 土地供应呈现总量增加，而住宅用地供应下降的状况，土地出让金同比基本持平，宅地出让金降幅显著 住房限购政策在2011年的效果 日前结束的中央经济工作会议主基调：稳中求进 稳：政策稳定、经济平稳增长、物价稳定 进：调增长结构、转变增长方式、促内需、惠民生 当前楼市调控重点为防范房价反弹。预计十八大以前，调控政策不会放松,调控主基调仍以“两限”为主，预计12年住宅行业仍面临较严厉调控 2012楼市调控展望：中央降房价决心不减，地方态度暧昧，调控陷深度博弈 扩大房产税试点范围？ 商品房反暴利规定？ 严格执行差别化信贷 放宽保障房准入标准等（12年全国700万平方米保障房指标已经下达） 多地限购政策到期但地方政府政策仍未明确：限 Vs 不限？ 专家预计，2012年上半年可能迎来房价实质性拐点，同时预计12年销售面积将同比下降5%左右 未来短期内住宅市场趋势展望 目标住宅市场综合指标变化一览 中国 沈阳 无锡 昆明 2010住宅销量 ㎡ 12,153,000 5,957,800 6,041,200 2011住宅销量 ㎡ E 13,125,000 3,455,700 6,162,000 同比增长 % E 8% -42% 2% 2010住宅销售额 亿元 620.9 467.91 2011住宅销售额 亿元 291.62 同比增长 % -37.7% 2010住宅均价 元 5,10