个人信贷业务操作管理讲义.ppt

个人信贷业务操作管理 主讲内容 第一节 基本原则与概念 原则： 安全性、流动性、效益性原则 流程： 客户营销、调查与成交（贷前调查、贷中审查、贷后检查）、跟踪服务（提升客户满意度）、客户评价与开发 二 、个人贷款定义和种类 1、个人贷款是指银行向借款人发放的有合法、合理消费用途或经营用途的贷款。 一般包括个人住房贷款、个人消费贷款和个人经营贷款3大类10多个品种。 主要包括个人住房按揭贷款、个人商用房贷款、个人二手房贷款、个人住房转按揭贷款、个人住房加按揭贷款；个人汽车消费贷款、个人综合消费贷款、个人质押贷款、个人信用贷款、个人助学贷款；个人经营贷款和个人最高额担保贷款等。 3、个人住房按揭贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用住房的贷款。主要是起到弥补消费者自有购房资金不足的功能。 第二节 个人住房贷款的受理、 调查及风险防范 一、客 户 营 销 1、目标客户——公司客户（开发商和其他合作机构） 通过进行全面调查了解，采取多种方法，积极营销开发商（与开发商签订合作协议），并及时参与楼盘营销。 2、目标客户——个人客户 前期重点在品牌营销，提出宣传口号（提高知名度）、参加房展会，进行调查问卷、赠送小礼品、介绍产品优势（如手续简便、节省时间、还款方便、成本低、套餐服务、良好的贷后服务等） 二、受理与调查 1、受理 借款申请人向我行申请个人住房贷款时，应填妥申请审批表，并按规定提供借款人身份、还款能力、借款用途、借款担保等证明文件及相关资料。 目的一：强化调查的可靠性 由第一调查人对是否符合贷款条件进行调查。 由第二调查人对资料真实性进行调查。 目的二：防范道德风险 2、调查内容 之 身份及户籍证明（夫妻双方身份证、户口本、结婚证原件或单身声明），调查如姓名、编号、照片是否为同一人，配偶身份及签字的真实性等。 2、调查内容 之 借款用途（购房合同、首付款证明--首付款要符合规定）。 三、风险防范 在个人住房贷款的操作过程中，风险无处不在，并且时间长、隐蔽性较强，因此，调查环节是防范假按揭的第一道关口,也是最重要的关口。 1、房地产开发商的风险防范 开发商能否按期交付房产 能否使交付的房产与房屋买卖合同所约定的一致 能否保证房屋的质量 能否如期取得房产证 2、假按揭风险防范 假按揭是指以虚假房屋交易套取银行个人住房贷款的行为。 假按揭的主要表现形式 一是借款人虚假 指开发商、中介或个人，通过虚构购房者的形式，采用欺骗或伪造的手段，制造一套贷款申报资料向银行申请贷款，从法律上不存在购房者。 二是借款意愿虚假 开发商以申请个人住房贷款为目的找一些人充当购房者申请贷款。由于购房者确实存在，且相关手续齐全，欺骗性很强。 三是交易行为虚假 房地产开发商将未卖出的楼盘过户给有关联关系的关系人，再以关系人的名义，以房产抵押向银行申请按揭贷款。 四是房产价值虚假。 开发商与购房者相互串通，抬高房价向银行申请更多的贷款，实际变相提高贷款成数。这种行为对于银行而言可能会造成抵押物价值不足的问题，增加了风险。 五是房屋虚假 指开发商用不存在的房屋、天井、楼顶、夹层、设备间等非正常房做抵押或一房二卖以骗取银行贷款。 第三节 审查、审批与发放 一 、贷款审查 二、贷款审批 审批人对贷款决策进行审批，主要审批贷款投向是否符合国家政策和银行规定，贷款风险是否可控。 三、贷款发放 当贷款调查、审查、审批工作完成后，审批意见同意发放贷款的，支行签约人依据审批意见，对合同及借据要素进行核对，签署借款合同和担保合同。在落实抵押等担保要求和其他相关证明材料后（抵押登记、办理保险、进行公证），签署借据。 合同和借据签署生效后，由银行会计人员向借据载明的贷款账户发放贷款（一般发放至开发商账户）。 四、有关贷款额度、期限、利率  和还款方式的一些规定 1、贷款额度。贷款人发放贷款的金额，不得高于购房总价或房地产评估机构评估的借款所购房屋价值的70%（以较低者为准），同一借款人贷款购房不得超过三套。 2、贷款期限。期限最长30年，且贷款人年龄与贷款期限之和不得超过65。不发放一年期以下，到期一次还本付息的个人住房贷款。 3、利率。按人民银行有关利率执行。优惠利率不低于基准利率的0.85倍。 遇利率调整，从次年元月一日起执行新利率。 违约罚息为执行利率上浮50%。 4、还款方式。个人住房贷