5G时代开发可行性研究报告.doc

冷水江市天宏5G时代 可行性研究报告  目 录 一、总 论 2 二、市场预测 6 三、建设规模与产品方案 13 四、项目现状 16 五、节能节水措施 19 六、环境影响评价 22 七、项目实施进度 26 八、投资估算 27 九、融资方案 29 十、财务评价 32 十一、社会评价 33 十二、风险分析 34 十三、研究结论与建议 37 十四、附图、附表 40 一、总 论 一．项目背景 1.项目名称: 5G时代 2.承办单位： 娄底天宏房地产开发有限公司 注册资本 3000万元，开发资质二级； 公司经营范围：房地产开发、房地产经营、物业管理等； 天宏房地产开发有限公司是冷水江市经营多年的生产与经营实体—华夏家私城的姊妹公司，一贯秉承"诚信、合作、卓越、创新"的经营理念，开拓进取。企业经营状况良好，具备可持续发展的实力和前景。 公司经营宗旨： 为客户创造生活--提供高质量的住宅产品和服务，让人们的生活更、高效、丰富多彩；为社会创造价值--服务社会，创造文明进步的生活方式，充分实现的社会价值；为创造--以。为员工创造机会--创造发展空间，提升员工价值，提高的工作生活质量； 1.拟建地点 拟建于冷水江市规划的城东生态城内，东临资江大道，西邻冷水江市重点中学——新一中及冷水江师范学校，南临荷叶路，荷叶路路对面均为市厂矿企业生活区，目前已经入住，北邻金竹山矿业生活区及自建职工安置小区。 2.建设规模与目标 自有资金为3000万元，5G时代项目规划总用地19407.5平方米，总建筑面积103750.29平方米，其中住宅56537.99平方米，公寓15552平方米，商业14295.8平方米。住宅总居住户数474户，公寓总居住户数288户，规划总居住人口2235人，容积率4.495，地面绿化覆盖率31.6%。小区内设幼儿园、配套有架空层泛会所、商业网点、集贸市场等设施。 我国已经进入小康社会，冷水江市是湖南省内经济强县，人们生活水平稳步提高，天宏房地产公司适度超前思想，规划、开发“5G时代”，致力于为在冷水江城东生态城工作的公务员群体、城市白领阶层、周边学校的知识分子，在本区域从事商业经营活动的企业主/私营业主和原来居住在该区域的市民家庭，及其他知识层次较高、家庭收入较好的市民家庭提供一个优美、舒适、高尚品质和艺术氛围的居住环境。 整个5G时代小区采用了欧式新古典主义建筑风格，将怀古的浪漫情怀与现代人对生活的需求相结合，兼容华贵典雅与时尚现代，反映出后工业时代个性化的美学观念和文化品位。将古典的繁杂雕饰经过简化，并与现代材质相结合，呈现出古典而简约的新风貌mm上水管线，本项目上水可从上述干线引入。 2. 雨水、污水排放 资江大道、荷叶路现有现状DN2100毫米的雨水管线和DN1800毫米的污水管线，可以就进排入。 3. 供电 拟采用双路供电，一路从冷水江六中（将来的新一中）开闭站引一条10千 伏电缆，接入小区内配电室；另一路可由北面金竹山厂矿住宅区配电室引入。 考虑留有余地，变压器容量为8000千伏安。 4. 供气 已由资江大道引入了天然气高压线，已建成了天然气高中压调压站。通过天 然气中压管向区内送气。本项目住宅区前后的道路、绿化以及所需的各种市 政条件及基础设施配套，均由娄底天宏房地产开发公司统一开发，各种设施 接口均至本项目红线内。 目前，本项目建设场地基本达到了“三通一平”，其他配套设施将与住宅建设同步进行。 5. 电信 本项目预计需装机容量为1000门的程控交换机，拟由冷水江市电信局 开设，下属分局解决。 4.项目投入总资金及效益情况 本项目投入自有启动资金1500万元，项目前期共投入总资金6418万元，项目整体开发投入资金28428万元， 本项目完成后，预计销售收入为39016.4万元，扣除成本，减去销售（营业）税金及附加2101万元，提取法定盈余公积金及公益金485.45万元后，预计累计未分配利润为10586万元。 5.主要技术经济指标 技 术 经 济 指 标 项目 单位 数量 占地总面积 平方米 6961.2 总建筑面积 平方米 103750.29 居住建筑面积 平方米 72089.99 商业建筑面积 平方米 14295.8 居住居数 户 762 平均每户建筑面积 平方米 94.6 平均每户居住人数 人 2.9 容积率 / 4.495 绿化率 % 45 住宅栋数 栋 5 平均层数 层 26.8 地下车库面积 平方米 16500 停车位 个 450 三．问题与建议 考虑到5G时代建成后，其用户多数为拥有较高文化层次和经济收入的城市精英阶层，结合他们的消费心理和消费结构，要特别注意其附属设施的建设，如停车场，娱乐中心及安保措施。另外，在住宅的户型的选择上，要充分调查，选择适合不同住户需求的多种户型，避