“重庆百威花园”(项目可行性研究报告)2002.doc

目 录 一、项目概况 二、项目投资环境分析 （一）我国目前房地产业发展形势分析 （二）重庆市房地产总体投资环境分析 （三）地块所在区域环境分析 1．高新区 2．九龙坡区 三、地块条件分析及其经营取向 （一）地块现状条件分析 1．地块面积、形状、地形、地质、水文条件 2．交通动线 3．周边环境及景观资源 4．地块公共配套设施 5．动迁安置状况 6．土地级别、出让金及基准地价情况 7．政府管制（规划、出让、交通等管制问题） （二）地块SWOT分析 1．优势 2．弱势 3．机遇 4．挑战 （三）地块经营的适宜性分析 1．最适宜项目、可适宜项目、不适宜项目分析 2．适宜项目的辐射距离及辐射片区分析 四、市场研究及目标市场研判 （一）重庆市房地产市场的发展现状 1．总体态势 2．各区房地产市场比较 3．各类物业市场比较 （二）项目目标市场研究 1．项目目标市场定位 2．项目目标客群分析 ①目标客户范围 ②目标客户调研及其需求特征分析 ③目标客户承购能力评估 3．项目同业竞争分析 ①竞争对手识别 ②竞争产品特点及SW分析 ③竞争对手营销策略及其市场份额分析 五、项目规划构想 （一）项目规划构想的依据及指导思想 1．规划依据 2．指导思想和原则 3．主要技术经济指标 （二）项目总体规划布局 1．用地规划 2．景观规划 3．公共配套设施规划 （三）建筑产品规划 1．建筑物形象规划（外观造型、色彩、公共门厅等） 2．建筑物功能规划 3．建筑物楼高规划 4．建筑物面积及户型规划 5．建筑物结构规划 6．建筑物智能化规划 六、项目技术经济效益评估 （一）项目经济效益评估的基础条件 （二）项目预期销售收入估算 1．项目预期售价估测 2．项目预期销售进度估测 3．项目预期销售收入测算 （三）项目投资成本及费用估算 （四）项目财务经济效果预估 1．投资总利润 2．投资收益率 3．投资回收期 4．财务内部收益率 （五）项目不确定性分析及抗风险对策 1．影响该项目运营的不确定性因子 2．盈亏平衡分析及敏感性分析 3．归避风险的对策 七、项目组织实施 （一）项目组织管理机构 （二）项目运作方案 （三）项目融资方案 1．资金需求及回收计划 2．融资方案选择 （四）项目建设管理方案 1．工程承包方式选择 2．工程建设监控 （五）项目营销方执行案 1．楼盘命名 2．价格分析与定价策略 3．上市时机选择 4．销售渠道选择 5．广告媒体选择与投放计划 6．销售执行与推广 深圳市建筑设计研究总院重庆分院 2002年6月6日  “大宅门·百威花园”房地产开发项目 初步可行性研究报告 一、项目概况 “大宅门.百威花园”项目位于原重庆针织总厂所在地，由海外集团与百威物业发展有限公司拟将联合开发的中档大型住宅小区。地块面积93546平方米，预计规划建筑面积20—30万平方米。目前，该项目正在前期论证阶段。 二、项目投资背景 （一）我国目前房地产业发展形势分析 1．我国房地产业已进入迅速发展时期，发展后劲十分充足 世界各国的统计资料表明，当人均GDP进入300--1000美元的经济发展阶段，正是房地产业迅速发展，进而带动整个国民经济结构调整，成为国民经济支柱产业的时期。1997年我国人均GDP为5700元人民币，折合约690美元，这说明我国的房地产业正处于这个迅速发展时期。2000年全国房地产开发完成投资4901.73亿元，与上年同比增长19.5%，占固定资产投资20.2%。其中，商品住宅开发完成投资3318.74亿元，与上年同比增长25.8%。从消费主体上看，2000年，个人购买商品住宅1.32亿平方米，占商品住宅销售面积的87.51%比99年提高7.9个百分点。2001年1-6月份个人买房比例高达90%以上。 由于我国是一个发展中国家，目前还只是处于工业化中期阶段，无论是经济的国际化进程，还是城镇化水平，都还处在一个较低水准状态