柳州大型项目市场建议书159p.doc

目 录 第一章 市场分析 5 一、宏观环境因素分析 5 1.1柳州经济现状及发展趋向分析 5 二、柳州房地产市场分析 7 2.1柳州市房地产现状及趋向分析 7 2.2柳州房地产市场供求分析 9 2.3房地产市场价格分析 10 2.4房地产市场空置简析 12 2.5各区房地产市场特点及趋势 12 三、项目提案的原则及思路 16 四、商用物业发展的要点分析 17 4.1商用物业的类型 17 4.2商用物业的特征 18 五、广州商用物业的发展轨迹 21 六、柳州市商业环境分析 23 6.1商业布局总体分布 23 6.2主要商业物业竞争格局分析 24 6.3 2001年-2002年柳州市商用物业销售市场的简析 25 6.4现阶段商用物业销售市场的总结 28 6.5商用物业市场的发展趋势分析 29 6.6商用物业市场存在的现实问题 30 七、柳州商业经营及市民消费行为分析 33 7.1柳州商业经营及主要商业项目销售额分析 33 7.2居民收入水平和消费结构分析 35 7.3柳州市民消费心理分析 38 7.4主要商业地段经营者分析 43 八、针对性的区域商情调查 46 8.1调查目的 46 8.2五星商圈主要街区功能分析 46 ⑴龙城路街区功能分析 46 ⑵解放路街区功能分析 47 ⑶文惠路街区功能分析 49 8.3五星商圈主要商场经营分析 50 8.4近期同区规划的影响 54 九、客户群体分析 56 9.1目标客户群体 56 9.2目标客户群的需求分析 57 第二章 项目分析 58 一、地理位置 58 二、项目规模 59 三、项目现状 59 四、项目的资源整合 60 4.1与城市规划前景的整合 60 4.2与商业发展最高经营业态的整合 61 4.3与商业经营功能的整合 62 4.4与步行街文化的整合 62 4.5与旅游资源的整合 63 4.6与电子商务资源的整合 63 4.7与事件营销策略的整合 63 五、项目SWOT分析 65 5.1总表 65 5.2项目优势分析（S） 66 5.3项目劣势分析（W） 69 5.4项目机会分析（O） 71 5.5项目威胁分析（T） 74 第三章 竞争对手分析 76 一、概述 76 2.1区位因素（商圈因素） 77 2.2产品因素（规模因素） 78 2.3经营因素（经营定位） 79 三、主要的竞争对手分析 80 3.1五星商业街 80 3.2蓝色港湾 82 3.3谷埠街国际商城 83 3.4新时代商业港 84 3.5温州商贸城 85 3.6润和·时代广场 87 第四章 项目定位 88 一、项目市场定位 88 1.1 市场定位理念 88 1.2市场定位： 88 二、项目形象定位 89 2.1形象主题定位： 89 2.2支持点： 89 2.3 项目名称建议 89 三、项目功能定位 90 3.1商场1-4层的区位划分 90 3.2商场的商品定位及功能定位 91 3.3商品定位 92 3.4功能定位 92 四、商场目标客户定位 93 4.1租赁使用商场的目标群分析 93 4.2商场的目标消费群分析 93 4.3商场的目标投资经营者分析 95 第五章整体规划建议 97 一、项目总体规划思路 97 1.1 MALL的概念 97 1.2建立具有中国特色的MALL 98 二、建筑风格建议 99 2.1大厦建筑设计建议 99 2.2具体建议 99 三、环境设计建议 101 3.1花的海洋 101 3.2动态园林休闲区 102 3.3音乐无限 102 3.4艺术之都 102 四、设施配套建议 103 4.1商用项目的主要配套 103 4.2规划配套设施的原则建议 103 4.3具体配套建议 104 五、商铺间隔建议 105 5.1大、小商铺间隔的对比分析 105 5.2相关建议 106 5.3商铺间隔具体建议： 107 5.4商户组合建议 108 六、物业管理/商业管理建议 109 6.1物业管理提前介入的工作 109 6.2商业管理提前介入的工作 110 七、商场其他规划建议 111 7.1人流引导 111 7.2交通组织 111 7.3物流输送 112 7.4辅助性服务设施 113 八、住宅部分规划建议 114 8.1指导原则 114 8.2具体建议 118 第六章总体营销推广方案 119 一、总体推广战略思路 119 二、营销策略 121 2.1总体营销思路 121 2.2总体策划思路分析 122 三、主题宣传推广策略 126 3.1成立商业管理公司，同时制定招商政策 126 3.2“利润分成”计划 127 3.3“购铺易”计划 128 四、事件营销策略 129 五、销售现场的包装策略 130 5.1销售环境的整体包装设计 130 5.2销售中心的设计和布置 131 5.3展示未来经营空间 133 六、项目定