中国房地产发展趋势——地产的三峡.ppt

* 地产的三峡 陈聪 2012.11 2 大前景，实难令人乐观(长期） 1.1 从革命党到执政党 ? 加快转变经济发展方式、推进政治体制改革、建设社会主义文化强国、 改善民生和加强社会建设、推动生态文明建设——未来工作部署。 《海阔天空好扬帆——党的十六大以来以胡锦涛同志为总书记的党中央 治国理政纪实》，四位一体指十六大提出“经济建设，政治建设，文化 建设，社会建设”。 提到“毛泽东”一次；提到“邓小平”六次。 3 1.2 第三个三十年 前汉 唐 宋 明 清 立国 平民 贵族 中央将领 平民 外族 前30年 财政危机，外 部入侵，削平 功臣，外戚祸 乱。最糟糕的 开局，无为政 治。 重新彻底重建上最为重视精英政治和 层体系，有效清文化教育，建立最完 算既得利益群体善的转移支付，鼓励 政治参与度极高城市化，鼓励参政， 分配均匀，地方试图建立精细化现代 中央有效分权，管理型社会，走出中 繁荣的起点。 世纪。 彻底放弃精细化管理的努 力，从头再来的第三帝国。 财政紧张就尽量节流，缺 乏军费就停止扩张，利用 高度权威遏制官僚集团运 转成本上升。强化君权， 但设置独立监察制度，目 标建立小政府。 民族征服战争为主旋律 下，保持民族独立性为 主要目标，动荡的大乱 世。经济、文化、政治 体制无不作出重大牺牲， 民主派彻底势微，时代 需要“有独裁者的独裁 制度”，哪怕是来自外 族。 30到60年 文景大治，无 最好的开局，第 为政治 二帝国的大繁荣 实际上无法建立现代 预算制度，大政府， 低效率的弊端从生。 贵族民主政治的低效 率也暴露无遗。 大动乱，地理空间上权力 重新划分。极具野心却毫 无基础的穷兵黩武，深化 特务机关 走向稳定之路，极有限 度加大政治可参与性， 维持古典化的小政府模 式，休养生息。 60到90年 政策方向大改 革：从收敛性 到扩张性，从 消极到积极主 动，从小政府 到大政府。 表面看短暂混乱针对既得利益群体过 争权夺利。但帝于庞大的问题，以整 国基本面高度扎顿吏治为核心的庆历 实，政治结构高新政。 度稳定。 改革失败。 仁宣之治，短暂的休养生 主动而适度的民族和解， 息，简化政府职能。变局，主动改革吏治，主动改 正式迁都，土木之变，北 革财政体系，成功开创 京保卫战，高层斗争。 繁荣根基。 4 大，政府偏小 所作为的心态。 1.2 第三个三十年 前汉 唐 宋 明 清 90到120 年 改革取得 成效：第 第二帝国的顶峰， 一帝国最 中华文明的相对排 繁荣的时 名顶点 代 120-150 年 过 个性化皇帝不能改变君权 昭宣之治。 分放权，高政治 现代化改革行不通之 弱化的地位，养士百年后 从扩张性 参与和强烈对外扩 后再次回归无为政治， 舆论力量继续膨胀。皇帝 到收敛性 张，但经济基本面 但在民主政治的环境 只有走向“罢工”，民主 的被动改 已经不支持。大幅 下改革的讨论从未停 政治进一步成熟，市民经 革 调整。 止（表面的改革） 济进一步繁荣。 第二次改革（王安 君权虚弱的开始，集权者 石），税收体系货币 只有否决权而缺乏决策权， 化，军事体系现代化， 贵族民主政治再起。经济 继续改革，但既得利益 社会保障常态化，国 基础恢复，但政府缺乏财 者众，实在无法继续深 家机关技术化的大改 政和货币手段维持大政府 化。 革。过于理想化，没 运行。鼓吹道德和垂拱而 有技术手段执行，也 治。 没解决问题。 改革全面停止，王朝制 度在微观层面令人满意， 但宏观看回归了最古典 的小政府和全面独裁制 度，技术上只能采取愚 民政策，同时大力收紧 民族，宗教和文化方面 的自由度，走向衰败之 源。 150-180 年 外敌被彻 修补式经济改革 底击败， （租庸调），用加 威权的合 大放权应对地方自 新的外族崛起和突然 法性无问 由度提升，不过度 入侵，南迁。 题，但分 收缩，威权政治合 权严重 法性仍有很大市场 社会分工继续细化，君权 紧缩的各项政策使得社 进一步虚化，礼法不能适 会全面退化，唯人口不 应日趋现代化的政府管理 断增长。这种低质量的 需要，转移支付的需求加 增长，伴随政府本身无 5 6 1.3、重度老龄化和人口政策变动 50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 1953 1964 1982 1990 2000 2010 65岁以上 14岁以下 ? ? 房地产十五年大牛市的根基是制度改革和人口结构红利；房地产行业最 大的问题也在于人口结构走向重度老龄化。 和其他国家不同的是，人口政策是我国重要的“一次性”政策选择。 7 1.3、重度老龄