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浅论房地产集合资金信托产品的风险及控制 （一） 作者：尤杨 蔺楷毅 房地产信托产品随国家收紧房地产信贷政策的实行而兴起，随着房地产市场面临严 峻楼市调控政策压力，房地产企业的资金链断裂的风险让投资者对房地产信托产品的“安 全性”提出质疑。由于信托公司在发售信托产品时，存在强调高回报率和节税收益而对 潜在风险轻描淡写，对此，缺乏风险抵抗力的投资人，应充分了解此类产品的投资风险， 保持警惕。 房地产集合资金信托产品是指信托公司从 会如何发展？这样的平静还能继续维持吗？ 多个委托人（也是“投资人”，相对于单一信 托而言）处募集资金，用于与房地产公司合作 一、房地产信托产品的风险概要 开发房地产项目，获得收益后支付给委托人作 为投资回报的信托计划，常见形式有特定资产 1、各类房地产信托产品的共同风险 收益型、股权投资型、贷款型以及复合型等。 (1) 政策风险 伴随近期全国各主要城市商品房限购政策 的出台和执行，不少处于信托计划中的房地产 房地产信托作为与房地产行业紧密相关的 开发商面临着非常严峻的现金流压力，部分公 信托产品类别，需要承受房地产和金融两方面 司已经陷入经营困境。当这类房地产开发商没 的政策变化。在房地产行业层面，国家不断加 有能力向信托公司按期支付高额投资回报时， 强对房地产融资的控制，推进限购、限贷和加 投资人却不愿面对投资风险，执着的向信托公 快保障房建设，都将加剧房地产企业的现金流 司讨要预期回报，信托公司虽然有苦难言，却 困难，增加已接受信托产品的房地产公司的履 又不愿公开披露风险，惟恐得罪投资人和代理 约风险；在金融行业层面，银监会对信托公司 销售信托产品的商业银行，更不愿酿成集体诉 发行房地产信托产品也已经给予高度重视和控 讼，断了将来继续发行信托产品的信誉和财路， 制。有消息称，银监会已经下发通知，对房地 只能自己掏腰包堵上投资人的窟窿，再内部消 产信托余额和新增规模前 20 名的信托公司进 化与房地产开发商的那些理不清的纠葛。试想 行窗口指导。截止目前，已经有中信信托、平 一下，如果有一天信托公司再也没有能力或者 安信托、中融信托等 20 多家信托公司暂停了 不想堵投资人的窟窿，又或者投资人的风险意 房地产信托业务。另据央行下属媒体的报道称， 识、维权意识觉醒，不再满足于被敷衍的支付 工行、建行均发文叫停房地产信托业务，而农 投资回报，转而追究事实真相和责任，事态将 行、中行在实际操作层面也已停止房地产信托 04   业务。 在这种情况下，信托公司通常只有两条路 因此，房地产信托在中国是政策导向性很 可以选择：继续对项目提供资金（自有资金或 强的信托产品，信托产品设立、执行、终止的 另行设立信托计划），或者处置信托财产，回 每一个阶段都可能受到政策变化的影响。