土地估价师案例报告模拟题.doc

土地估价报告改错 报告一 : 土地估价技术报告 第一部分总述 一、估价项目名称 : ××大厦土地使用权拍卖底价评估。 二、委托估价方 : ×××房地产开发公司 三、受托估价方 : ××市土地评估有限责任公司 四、估价对象 : 略 五、估价目的 : 该项评估是对×××房地产开发公司开发的××大厦土地使用权进行评估。 六、估价依据 : (1) 《中华人民共和国土地管理法》及实施条例 ; (2) 《中华人民共和国担保法》； (3) 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 ; (4) ××省人民政府、××省国土资源局颁布的有关规定、文件等 ; (5) ××市人民政府、××市国土资源局颁布的有关规定、文件等 ; (6) 委托方提供的相关资料 ; (7) 估价人员实地勘查、调查、收集的资料。 七、地价定义 : 根据地价评估的技术规程和项目的具体要求 , 本次评估的价格是指估价对象土地在 2002 年 3 月 30 日、土地使用年限设定为综合用地的出让最高年限 50 年 , 土地开发程度为宗地红线外六通 ( 即通上水、通下水、通电、通讯、通热、通路 ), 红线内场地平整条件下的土地使用权价格。 八、估价期日 ：2002 年 3 月 25 日至 2002 年 3 月 30 日。 九、估价日期 ：2002 年 3 月 30 日。 十、估价结果 ： 经估价人员现场查勘和当地市场分析 , 按照地价评估的基本原则和估价程序 , 选择合适的评估方法 , 评估得到待估宗地在估价设定用途、使用年限及开发程度条件 下 , 于评估基准日的土地使用权价格为 : 土地面积 ：10000m2 总地价为 712.82 万美元 , 单位面积地价为 712.82 美元 / m2 。 土地估价结果一览表 ( 略 ) 十一、需要特殊说明的事项 1. 本项评估价格是宗地红线外六通 ( 即通上水、通下水、通电、通讯、通热、通路 ), 红线内场地平整的土地使用权价格 , 不包括红线范围内的基础设施费用。 2、本项评估只是为拍卖土地使用权提供价格依据 , 评估人对评估结论用于其他目的的可行性未作研究。 3. 本项评估所依据的宗地内房屋建筑面积 , 由委托方负责提供。 4. 本评估报告的全文或部分内容公布以前 , 须征得评估机构的书面同意。 5. 本评估报告中土地面积的确定 , 以合法的土地勘测定界机构实测面积为准。 6. 本评估报告半年内有效。 十二、土地估价师签名 ： 姓名签名 刘一凡 孟新 十三、土地估价机构 ：( 盖章 ) ××市地价评估中心 二 00 二年三月三十日 第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析 一、估价对象描述 , 1. 土地登记状况 : 估价对象位于××市××路××号 , 距影剧院 500m, 距火车站 1000m, 土地用途为商住综合用地三级地。《国有土地使用证》证号为××市国用 (1999) 字 第××××××××号。土地面积 10000平方米。宗地四至状况略。 2. 土地权利状况 ： 估价对象土地所有权属于国家 , 原为×××房地产开发公司于 1999 年 11 月以出让方式取得。该公司由于经营管理不善 , 两年内未进行任何开发活动 , 由政府收回该宗用地土地使用权 , 并组织拍卖 , 拟拍卖用途为商住综合用地。至评估基准日 , 该宗地未设定担保权、地役权等他项权利。 3. 建筑物和地上附着物状况 ： 待估宗地上规划建筑物总面积 15000平方米, 为框架结构 , 规划容积率 1.5, 建筑密度 20%,1-3 层为商场 ,4-11 层为住宅 , 商场住宅各层建筑面积均相 等。商场、住宅建筑面积分别为 6000平方米、9000平方米。 二、地价影响因素分析 ( 一 ) 一般因素 ( 略 ) ( 二 ) 区域因素 影响估价对象的区域因素主要有 : 区域位置、交通条件、基础设施状况、产业集聚度、环境质量、未来规划等。 1. 区域位置〈略 ) 2. 交通条件 估价对象所处区域内有市区主干道××路、××路纵横分布 , 道路通畅 , 路网密度适中 ,交通较为便利。 3. 基础设施状况 供水 ： 水资源丰富 , 水质优良。与城市管网相连 , 可向用户提供标准自来水 ; 排水 : 排水体制为雨水、污水分流制 ; 供电 : 市区内变电站供给 , 保证率较高 ; 通讯 : 电信电网覆盖该区域 ; 供热 ： 一般由区域内自备锅炉供热。 4. 环境质量 估价对象所处区域地质状况较好 , 无不良地质现象 ; 有一定大气、噪声污染 , 无明显水污染； 5. 未来规划 按照××市城市总体规划 , 该区域内对用地情况无具体限制。 6. 产业集聚度 ( 略 ) ( 三 ) 个别因素 ( 略 ) 第三部分 土地估价 一、估价原则 1. 替代原则 2.