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商品房买卖合同讲座 什么是房地产业？ 房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业。 西方国家房地产、汽车、钢铁是国民经济的三大支柱产业。 11届三中全会以来，我国房地产也发展迅速。 1988年城市土地开始实行有偿、有期限的使用制度，房地产业迅速崛起。 问题出现：1：大量批租土地，盲目开发，土地总量失控，农田急剧减少，直接影响农业生产； 2：土地出让和房地产交易市场混乱，抄地，少数人富裕，损害了国家和消费者利益； 3：房地产开发企业过多过滥； 4：房地产权属管理不太健全. 什么是房地产？ 房地产是房产和地产的简称。 地产可以是土地所有权，也可以是土地使用权。在我国，土地的所有权不可转让，故我国的地产仅指土地使用权。另外，租赁土地使用权、土地使用权抵押权称为土地权益，属于广义地产的范畴。 房产是对房屋的所有权和其他权益。 什么是商品房 商品房是由房地产开发企业开发建设并向社会公开出售的房屋。 广义商品房可以在市场上进行自由交易的房屋，如个人私有房屋，房改房、集资房、经济适用房、等购买后转归完全私有后可自由交易的房屋。 商品房分期房和现房。 房屋和土地的密不可分性 1、实物形态房与地是联系在一起的，房屋总是建立在土地上的，依赖于土地而存在； 2、权属关系看，房屋所有权是否合法，通常要看房屋座落的地皮的使用权的取得是否合法，非法占有土地所建造的房屋，尽管是自己建造，建筑人也不能取得房屋所有权； 3、价格构成看，买卖租赁房屋，房价房租都包含着地价地租； 4、处分看，即使将房屋和土地视为两个独立的物，房屋的转让、出租、抵押等一般均涉及土地使用权，即导致一体处分。 可以有独立地产，但没有脱离开土地或土地使用权的房产 没有建筑物，即可以称为地产；而在他人土地上的房屋，对房屋的所有权也可以被称为房产——这是房屋和土地分离的状况。但是，房屋必须建立于土地上的自然事实，使得房屋必须与土地使用权结合在一起，才能称为完整的财产。 从法律意义上讲，作为一项独立财产，房产当然地包括土地或土地使用权，毋需称其为房地产。 因此严格意义上，民法上只有土地和房屋两种物，只有地产和房产两种财产形态，而不存在房地产概念。 房地产只是我国对房产和地产的习惯称谓。 房地产管理法 五项管理制度 五种合同 五种登基备案制度 五种证书 房地产管理的五项基本制度 1 国有土地有偿、有期限的使用制度； 2 房地产价格评估制度； 3 房地产成交价格申报制度； 4 房地产评估人员资格认证制度； 5 土地使用权和房屋所有权登基发证制度。 房地产管理法五种合同 土地使用权出让合同 房地产转让合同 商品房预售合同 房地产抵押合同 房屋租赁合同 五种登记备案制度 房地产开发企业及房地产中介服务机构的设立登记制度； 商品房预售合同登记备案制度； 房地产转让、抵押或变更时的房地产权属登记制度； 房屋租赁合同的登记备案制度； 土地使用权、房屋所有权的取得登记制度。 五 种 证 书： 1、土地使用权证书； 2、房屋所有权证书； 3、房地合一的房地产权证书； 4、房地产估价师资格证书； 5、商品房预售许可证书； 商品房面积 1、商品房销售面积 ——商品房整幢销售，其销售面积为整幢商品房的建筑面积（地下室作为人防工程的，应从整幢商品房的建筑面积中扣除）。 ——商品房按照“套”或“单元”出售，其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（简称套内建筑面积）与应分摊的共有建筑面积之和。 2、整幢房屋建筑面积 整幢房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.2米以上（含2.2米）的永久性建筑。 3、套内建筑面积 套内建筑面积系指套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台之和。 4、套内使用面积 套内使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按照房屋的内墙线水平投影计算。 5、套内墙体面积 商品房各套（单元）内使用空间周围的维护和承重墙体，有共有墙与非共有墙两种。 商品房各套之间的分隔墙、套与公共建筑面积之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。 非共有用墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。 6、阳台建筑面积 阳台建筑面积系指阳台地面底板外延在水平面的投影。 7、套内阳台建筑面积 套内阳台建筑面积系指套内各阳台建筑面积之和。 8、共有建筑面积 房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。 共有建筑面积分摊系数 9、共有建筑面积分摊系数 整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值，即为共有建筑面积分摊系数。 10、应分摊的共有建筑面积 应分摊的共有建筑面积为