招商地产珠海商业项目商业定位提案195P.ppt

价值提升 价值点一：商业规模的黄金分割 价值点二：最大限度挖掘街铺的商业价值 价值点三：主力店对商业步行街人流的支撑 六大价值点的提升 价值点四：商业景观核的磁极效应（广场） 价值点五：商业建筑屋顶价值的挖掘 价值点六：商业人流和居住人流的有效分离 第一章: CCTI运营模式下的定位推导 项目运营定位推导成果脉络 CCTI定位推导思路 投资者调查 投资者投资商业时考虑因素 项目的开发商实力开发商是否曾有操作商铺的经验； 将来的商业经营管理公司和物业管理公司； 项目价值情况：售价(元/平方米) 及租价(元/平方米)；周围商铺售价(元/平方米)及周围商铺租价(元/平方米)商铺使用率； 如果商铺的位置面向开阔的使用空间，客户流又比较简单合理的话，就能更有效提高商铺的受欢迎程度。 投资者调查 有没有自主权，自主权越高，收益越单纯； 商铺是不是统一管理，商铺面积是否可以自由分割； 在商业经营不好的情况下，自己独立经营的可行性有多大。 一楼的商铺往往最好租，租金也高，特别是临街的铺位，即使整个商业经营不好，还可以独立经营，对投资者也最有保障。 投资者调查 项目所在位置及边情况特别是交通情况和人流情况及商业氛围、适宜经营的业态等 项目定位及以后经营情况的预期。准确的市场定位则可以保证以后的经营和实现投资收益。 商铺所在区域的市政规划内容。 商铺实际还有使用年限。 是否售后包租及返租比例和年限 是否引入第三方责任担保。 投资者语录 前山铺位升值潜力大----专业投资客阿文 轻轨经过前山对前山商业会产生很大影响----澳门专业投资客潘总 自己做建材的,不愿意总租别人的铺----永丰天花总汇老板罗总 做装修在前山区域买铺开公司业务更好做----靓家居陶总 铺位离圆明新园近,在这买个铺做生意养老休闲.舒服! 　　　　　　　 ----兰铺花园 永春天新茗茶吴丽珠总经理 买铺考虑因素分析 买铺考虑因素分析 买铺考虑因素分析 买铺考虑因素分析 83%不能接受购铺单价在2万以上 买铺考虑因素分析 买铺考虑因素分析 观点提炼 客户希望层高达到6米 进深比例在1:4之内 一楼商铺以及街铺客户较容易接受 投资者对前山商业信心增强 多数客户能承受50-100万之间的商铺 二层以上铺位不受欢迎 租赁商铺时考虑的因素  地理位置 交通条件 行人道、街道情况，过往车辆的数量及类型，道路宽窄 城市规划、城市设施 消费者因素 人口数及住户数 一定的范围内竞争店的数量/客流状况 估计通过店前的行人最少流量 租赁商铺时考虑的因素  道路状况 城市的商业属性 包括商店数、职工数、营业面积销售额等 场地条件 包括店铺面积、形状、倾斜度、高低、方位、日照条件、道路衔接状况等 租金 必要的停车条件、顾客停车场地及进货空间 租金和其它相关投资的最高限额 　 租赁商铺时考虑的因素  街铺 优势：时间自由，自己管理，灵活性大，便宜接触人机会多 劣势：不安全，离住的地方远 租赁商铺时考虑的因素 租赁商铺时考虑的因素 经营者特征描述 经营者年龄多在30-50之间，有一定的从商经验。 经营者85%为外来人，来珠海时间3年以上，对经营的项目前期都做过市场分析，对自己的经营比较有信心。 对经营的场地比较看重，选择前都会到现场考察。 经营者文化水平不高，但对市场情况敏感，有一定的从商经验。 经营者信息灵通，对珠海的商业咨讯知道和传播较快，多为亲朋介绍和报刊传播 经营者重视商业管理，自我宣传自我管理能力差，但意识和要求强烈。 调查分析 前山华业大厦旁十字路口人流车流统计(2207年1月4日晚5时55分至6时) 人流110人/分;车流30辆/分(平均值) 嘉园至十四村(2207年1月4日晚6时30分至6时三十五分) 人流200人/分(据当地人介绍,工厂上下班时间----早上6.00左右，下午5-6时人流更多,6米宽的桥上经常堵塞) 调查分析 消费者93%喜欢去超市购物 消费者75%选择购物时注重品种齐全、质量好 消费者68%购物时喜欢购物环境好 调查分析 消费者84%对前山购物环境感到不满意或一般 消费者92%感觉该片区缺少休闲公园 消费者88%感觉该片区缺少体育配套设施 84%对购物环境不满意提供了市场机会 休闲、运动公园在当地很有需求 做休闲、运动购物于一体的购物场所有市场 调查分析 消费者78%会去前山以外区域购物 不外出者多为老人 外出者人流分散于珠海其它各商圈 调查分析 消费者消费习惯分析