正大森林广场住宅小区项目可行性研究报告.doc

目 录 第1章 总 论 4 1.1. 项目背景与概况 4 1.2. 问题与建议 7 第2章 项目投资环境与市场研究 8 2.1. 投资环境分析 8 2.2. 区域房地产市场分析 10 2.3. 销售预测 13 2.4. 营销策略 16 第3章 建设规模与项目开发条件 19 3.1. 建设规模 19 3.2. 项目概况现状 19 3.3. 项目建设条件 19 第4章 建筑方案 21 4.1. 设计依据 21 4.2. 项目设计主题和开发理念 21 4.3. 项目总体规划方案 21 4.4. 建筑设计 22 4.5. 结构设计 24 4.6. 给排水设计 24 第5章 节能节水措施 26 5.1. 设计依据 26 5.2. 建筑部分节能设计 26 第6章 环境影响评价 27 6.1. 编制依据 27 6.2. 环境现状 27 6.3. 项目建设对环境的影响 28 6.4. 环境保护措施 28 29 7.1. 指导思想 29 7.2. 职业安全卫生健康对策与措施 29 7.3. 消防设计 30 第8章 组织机构与人力资源配置 32 8.1. 组织机构 32 8.2. 人力资源配置 32 33 9.1. 项目开发期 33 9.2. 项目实施进度安排 33 9.3. 项目实施过程控制措施 33 第10章 项目招投标 35 10.1. 工程项目招标投标概述 35 10.2. 工程项目招标投标因素分析 36 10.3. 38 10.4. 招标范围 38 10.5. 招标方式 38 第11章 投资估算与资金筹措 39 11.1. 投资估算 39 11.2. 资金筹措 39 第12章 财务评价 41 12.1. 项目评估依据 41 12.2. 财务评价基础数据的选择 41 12.3. 财务评价 41 12.4. 不确定性分析 42 第13章 社会评价 43 13.1. 项目对社会的影响分析 43 13.2. 风险分析 44 13.3. 社会评价结论 44 第14章 研究结论与建议 46 14.1. 可行性研究结论 46 总 论 项目背景与概况 1、项目名称： 正大森林广场项目 2、承办单位概况 单位名称：濮阳市正大置业有限公司 单位性质：有限责任公司 注册资金：人民币9516万元 业务范围：房地产开发、销售 、 法定代表人：邵亚 3、可行性研究报告编制依据 与委托方签订的咨询协议； 国家计委计办投资审定的《投资项目可行性研究指南（试用版）》； 国家发展改革委员会、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》； 《城市房地产开发经营管理条例》； 《房地产项目经济评价方法》。 4、编制范围 依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对青年城项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。 5、项目提出的理由 项目建设符合国民经济发展 当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约1.5—2个百分点。濮阳房地产占GDP的比重还将快速上升，对GDP的贡献率还将逐步增大。 根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变，到2008年，我国城镇居民人均建筑面积将达到22平方米，平均每户拥有一套功能基本齐全的住房，住房消费占整个消费的比重将达到15%，城市化水平将提高到36%左右。我国居民住宅的近期发展目标是户均一套、人均一室，力争2010年达到人均建筑面积35平方米，主导户型为三室两厅和两室两厅。 正因为房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。因此，本项目的建设是国民经济发展的需要。 ② 项目对城市建设将起到促进作用 2007年12月24日在湖南省各民主党派省委、无党派人士和省工商联参政议政联合调研课题组向湖南省委、省政府提交的《“3+5”新型城市群建设及产业发展思路与对策研究总报告》中，提出要把“3+5”新型城市群打造成为功能互补的高新产业聚集区、发展布局合理的新型城市连绵区、中部领先的现代大商业区、环境优美的综合生态区“3+5”新型城市群 项目 单位 数值 1 总用地面积 ㎡ 23亩 2 规划总建筑面积 ㎡ 88270㎡ 2.1 其中：住宅建筑面积 ㎡ 47,652.3 2.2 其中：1-4层商铺建筑面积 ㎡ 24190 2.3 其中：地下停车场 位 541位 3 建筑密度