广西钦州市浦北县房地产市场调查.doc

浦北房地产市场调查报告 荣誉出品 2010年1月4日 目 录 一、宏观环境研究 …………………………………………… 2 1．1城市概况…………………………………………………2 1．2宏观经济状况……………………………………………9 1．3城市规划发展……………………………………………19 1．4商业发展状况……………………………………………22 1．5政策环境分析及预测……………………………………24 二、浦北房地产发展状况 …………………………………… 31 2．1 浦北房地产发展历程……………………………………31 2．2 浦北住房建设计划………………………………………33 2．3 2008年房地产市场状况…………………………………37 2．4 浦北房地产市场分析……………………………………45 三、消费者需求分析 ……………………………………………61 3．1 调查结果…………………………………………………61 3．2 浦北购房群体特征总结………………………………66 3．3 项目消费市场调查结论…………………………………67 四、市场调研结论 ………………………………………………68 4．1 总体经济对房地产项目开发影响分析…………………68 4．2 房地产发展趋势对房地产项目开发的影响分析………68 4．3 政府规划对房地产项目开发的影响分析………………68 4．4 房地产市场现状对项目开发的影响分析………………69 一、宏观环境研究 1．1城市概况 1．1．1城市性质定位 浦北城镇发展轴：由寨圩经浦北县城至泉水方向的发展轴，依托经过县域南北向的高速公路和一级公路，加强与北海和粤港澳地区的经济合作，培育轴线地区的城镇和工业园区，成为承接发达地区经济辐射的重要增长点。浦北县位于广西的南部，在开放城市钦州市东部，属其管辖，东靠玉林市的博白县，南邻北海市的合浦县，北与南宁市的横县、贵港市、玉林市的兴业县接壤。全县面积2517平方公里，辖16个镇，总人口80多万。整个县境紧挨大西南出海通道的南端，地处中国东盟由贸易区的桥头堡，区位优势明显，经济发展前景良好。人口普查数据：全县总人口718104人，其中各乡镇人口（人）：小江镇35981；泉水镇23875；石椅镇15619；安石镇28770；张黄镇68184；大成镇28129；石白水镇34811；北通镇49962；三合镇29725；龙门镇68031；江城镇67557；福旺镇64802；寨圩镇60507；乐民镇38119；六硍镇33923；平睦镇19540；官垌镇32962；樟家乡1760。 2005年，江城镇、樟家乡并入小江镇。浦北县辖16个镇：小江镇、泉水镇、石埇镇、安石镇、张黄镇、大成镇、白石水镇、北通镇、三合镇、龙门镇、福旺镇、寨圩镇、乐民镇、六垠镇、平睦镇、官垌镇。 （浦北县行政区划图） 1．1．4基础设施建设 浦北县城地处该县中部，近几年来，加快基础设施建设步伐，构建了 "一江两岸"美景，拓展和新建了南北进城大道、越州新区、南洋大厦商业区、体育中心等街区及娱乐休闲设施，新开发了城中区，县城规模不断扩大，城市功能不断完善，城市品位不断提升，一个具有山水田园特色的现代化小都市逐步呈现在人们的面前。 浦北基础设施日臻完善。县内“三纵五横”的公路网络已形成，通向县外的主要通道全部是二级公路。能源、通信设施完善。全县实现城乡用电同网同价。 【公路】内对外运输主要以公路为主。县内的主干线公路有贯穿县境南北的省道20123线有寨圩至泉水段、南部的钦州到浦北二级公路（2002年初建成）、国道209线浦北段、北 部的灵山至石南二级公路浦北段等，其它县乡公路以主干线公路为骨架形成网状结构，其中高等级公路30.23公里，其他等级公路126.69公里。国道、省道157公里，县乡公路502.41公里境内规划建设的高等级公路有南北走向的寨圩至泉水二级公路、东西走向的邕宁至陆川（县境内从灵山佛子，经三合街、墨岭、县城木麻根、至博白那林）二级公路， 预计在2010年开工建设贵港至合浦高速公路A线从北到南经过浦北县的寨圩、福旺、县城（小江）、龙门、张黄、大成6个镇，在浦北县境内的里程有95.5公里(含引道)，总投资50亿元。浦北县属于亚热带湿润大陆性季风气候，气候温暖，冬短夏长，四季如春，适宜亚热带作物和经济林果的生长。年平均日照时数达1800小时，年平均气温21~23C无霜期限350天，年平均降雨量1600毫米并且雨热同季，集中于6~8月份。南部地域容易形成水灾和旱灾。萤石矿、石灰石、花岗岩等。铅锌矿位于新华村委境内，主矿脉4条，小矿脉24条，脉厚0．72～1．56米，含铅品位2．23%、锌4．03%、银76