北京房地产商业地产报价监测分析.doc

2010年9月北京房地产商业地产报价监测分析 9月北京商业地产市场近500个在租在售活跃项目（写字楼、商铺）中，共有42个商用项目的租售价格发生变动，最高涨幅为33.33%，最大跌幅为27.27%。其中，31个项目价格上涨较上月增加3个；11个项目价格下跌，环比增加120%。 综合北京市第三季度商用项目租售报价的波动情况，三个月中各月报价上涨项目个数分别为26、28、31，各月报价下降项目个数分别为5、5、11.，显示三季度中商用项目报价变动逐渐频繁，市场活跃程度增加。 综合北京市第三季度商用项目租售报价的波动情况，三个月中各月租售报价环比最高涨幅分别为30%、20%、33.33%，环比最大跌幅分别为16.67%、16.67%、27.27%。 北京在售写字楼报价 项目 区县 8月价格 9月价格 涨幅 总部国际 丰台 14000元/㎡ 17000元/㎡ 21.43% 中和科技园 大兴 8500元/㎡ 9000元/㎡ 5.88% 珠江摩尔国际 昌平 29500元/㎡ 30800元/㎡ 4.41% 北京LINK 朝阳 14000元/㎡ 14500元/㎡ 3.57% 智地·钻河公馆 西城 28000元/㎡ 28500元/㎡ 1.79% 天博中心 顺义 15000元/㎡ 15200元/㎡ 1.33% BDA芯中心 大兴 9800元/㎡ 9750元/㎡ -0.51% 9月，北京在售写字楼项目中共有6个项目报价环比上涨，最大涨幅为21.43，1个项目报价环比下降，跌幅为0.51%。 位于丰台区的总部国际涨幅最大，其余项目涨幅均在6%以下，唯一降价的项目BDA芯中心跌幅也未到1%。数据显示，9月北京在售写字楼报价基本稳定，除极个别项目售价变动相对较大外，其余项目报价均无显著波动。 总部国际项目销售状态为整售，在最近六个月时间中，该项目连续五次上调售价，本月是近来涨幅最大的一个月。 北京在租写字楼报价 项目 区县 8月价格 9月价格 涨幅 恒华国际 西城 5.2元/㎡·天 6元/㎡·天 15.38% 人济大厦 朝阳 6元/㎡·天 6.8元/㎡·天 13.33% 东方广场 东城 255元/㎡·月 288元/㎡·月 12.94% 双子座大厦 朝阳 9元/㎡·天 10元/㎡·天 11.11% PARKVIEW GREEN芳草地 朝阳 300元/㎡·月 330元/㎡·月 10.00% 汇智大厦 海淀 3元/㎡·天 3.3元/㎡·天 10.00% 汇龙森国际·企业港 大兴 2.6元/㎡?天 2.5元/㎡·天 -3.85% 中国红街 朝阳 5元/㎡·天 4.8元/㎡·天 -4.00% 盈科中心 朝阳 190元/㎡·月 180元/㎡·月 -5.26% 9月，北京在租写字楼项目中，17个项目报价环比上涨，最高涨幅为15.38%，5个项目报价环比下降，最大跌幅为5.26%。 位于西城区的恒华国际排名涨幅榜第一位，在8月报价数据统计，该项目租价有所下调，经过本月的再次浮动之后，报价已恢复到7月份的水平。另外，朝阳区的温特莱中心和东城区的来福士中心租价已经连续两个月上涨，两个项目均位于北京的成熟商务区，虽然涨幅不大但也可以看出两个项目在写字楼租赁市场整体回暖的大环境下依旧保持着旺盛的生命力。 9月租价微涨3.85%的大地国际商务中心同样值得关注。数据显示，该项目在2008年11月租金均价下降近三成，经过将近两年的缓慢调整，目前其租金已逐渐恢复至2008年金融危机爆发前的水平；这也证明随着金融危机影响的逐渐减弱，北京写字楼租售市场正在逐渐回暖。 另外，在租价下降的项目中，汇龙森国际?企业港作为变价项目中唯一兼顾租售两种营销模式的项目，也能体现出写字楼市场中的部分规律。目前该项目售价为8600元/平方米，降价前年租金回报率为11.03%，降价后年租金回报率为10.61%，远超一般投资模式4%左右的回报率。 北京在租在售商铺报价 项目 区县 8月价格 9月价格 涨幅 中海城紫鑫阁 朝阳 30000元/㎡ 40000元/㎡ 33.33% 泰鹏大厦 海淀 12元/㎡·天 15元/㎡·天 25.00% 总部国际 丰台 14000元/㎡ 17000元/㎡ 21.43% 北京香醍 香河 9500元/㎡ 11000元/㎡ 15.79% 中国红街 朝阳 18元/㎡·天 20元/㎡·天 11.11% 柏林山水 密云 9500元/㎡ 10500元/㎡ 10.53% 美伦堡家园 朝阳 40000元/㎡ 44000元/㎡ 10.00% 汇智大厦 海淀 3元/㎡·天 3.3元/㎡·天 10.00% 艾瑟顿国际商区 海淀 5.5元/㎡·天 5元/㎡·天 -9.09% 北京IFC 朝阳 400元/㎡·月 350元/㎡·月 -12.50%