新聚仁上海卓展置业嘉定菊园酒店公寓市场策划.ppt

项目价值3 就，市场面而言，区域市场酒店公寓存量不足1年，本项目竞争压力不大 老城区 新城区 南翔 安亭 江桥 项目位置 新城金郡 晶鼎 铂悦818 嘉领国际 财富天地 尚都国际 尚品 嘉峰汇 万达广场 区域 项目 总套数 成交 套数 可售 套数 后续 套数 老城 铂悦818 288 194 94 / 嘉领国际 403 30 373 　 新城 新城金郡 308 143 165 / 晶鼎 388 21 367 / 尚品 340 / / 340 安亭 财富天地 875 796 79 / 尚都国际 207 107 100 / 江桥 万达广场 2296 1926 370 / 南翔 嘉峰汇 258 82 176 / 合计 4946 2910 2064 根据2010年整个嘉定共销售酒店公寓2269套计算，在售项目剩余房源，预计在1年内售罄 就，产品面而言，相对于竞争市场，本项目居住价值凸显 朝向：75%朝南 25%西向 户型：厨卫全明设计 附加值1：户内可通煤气 附加值2：大师级精装 项目价值3 本项目 市场同类酒店公寓产品 朝向：50%朝南 户型：暗厨卫设计 附加值1：户内无煤气 附加值2：普通精装 PK 就，客户面而言，区域经多年发展，配套完善，价值受嘉定本土客户认同 项目价值4 项目位置 嘉怡别墅 复华城市花园 沧海绿苑 新乐花苑 新成路小学 迎园医院 联华 新成路小学 迎园医院 联华超市 周边沿街商业 区域开发成熟，项目周边有多个大型成熟的居住社区，生活配套设施完善，基本满足各项生活需求。 就，客户面而言，本地自住客户需求量高，客源基础庞大 项目价值4 M M M M M 新城区 安亭 项目位置 新城悠活城 盘古天地 中信泰富又一城 新城西尚海 龙湖郦城 秋霞坊 伯爵天地 东润舒庭 嘉宝紫提湾 好世皇马苑 泰宸雅苑 保利阳光湖畔 老城区 板块 案名 公寓 总量 10年成交量 10年成交套数 11年预计推出量 11年预计推出量 套数 客源构成 老城 新城悠活城 18.4 7.6 826 8.2 820 本区57% 外区43% 伯爵天地 75 2.4 237 8.5 850 泰宸雅苑 8 / / 4.5 450 东润舒庭 9 1.3 103 0 0 新城 盘古天地 26 2.4 251 8 800 保利家园 26 0.1 9 0 0 保利湖畔阳光 20 2.1 207 6 600 中信泰富 21.5 6.5 728 8 800 龙湖·郦城 29 9.7 847 0 0 新城西尚海 36 8.1 837 8 800 紫提湾 17 3.4 278 8 800 秋霞坊 3.8 1.5 175 0 0 步阳御江金都 13 / / 2.8 280 保利梧桐语 4.6 / / 4.6 460 华润菁英湖 25 / / 6.5 650 风荷丽景 15 / / 7 700 合计 347.3 45.1 4498 80.1 8010 就，政策面而言，新政背景下，本项目不受直接影响，迎来市场机会； 就，规划面而言，随政府审批口径收紧，小户型、送面积成为绝响； 就，市场面而言，区域市场酒店公寓存量不足1年，本项目竞争压力不大； 就，产品面而言，相对于竞争市场，本项目居住价值凸显； 就，客户面而言，区域经多年发展，配套完善，价值受嘉定本土客户认同。 【新聚仁对于项目价值的重估】 新城核心、价值高地、居住价值，差异运作 嘉定新城最具影响力，代表价值标杆的首席酒店公寓绝版臻品！ Q2、本项目的真实市场价值几何？ 解决的核心问题——方舟广场售价预估 价格评估 同区项目比较法 选取嘉定新城内在售4.5米层高，复式结构酒店公寓项目进行比较； 在定价时通过根据项目规模、地域、项目质素、产品附加值、整体品质等方面进行比较，通过系数衡量，计算项目的初步静态参照价格。 通过与周边在售酒店公寓的比较，来推算本案的价格 价格评估 挑选原则：1、区位接近，区位价值类似 2、均为4.5米层高，复式结构 3、新政后去化表现相对较好 参考项目：铂悦818、新城金郡 [房型比较] 本项目 铂悦818 新城金郡 采光井 层 高：4.5米 面 积：50平方 附赠空间：2层空间（附赠空间率116%） 房型特色：全南朝向，采光井设计，厨房卫生间全明；公共走道上方空间算入房间内，实际使用面积高于同区域4.5米产品。 层 高：4.5米 面 积：50平方 附赠空间：2层空间（附赠空间率50% ） 房型特色：普通复式酒店公寓产