方圆置业2012年7月成都保利城三期定位及物业发展建议.ppt

构筑一个演绎城北青年质感生活的“场” 现代建筑，前卫时尚居住观 简洁时尚的处理手法和纯净前卫的体型 在建筑艺术中吸取视觉艺术的新成果 光影立面，诠释通透 超大面积透明玻璃阳台，诠释现代风格建筑的 人本主义理念 通透光体建筑成为城市视线焦点 绽放弹性设计的百变魅力 空间自由，灵动流畅 玲珑空间，随心所欲 动静皆宜，功能丰富 自住、出租、转卖，皆可，自由自在 打造动感的FLEX建筑 像龙湖春森彼岸采用一种反规划的建筑思路，建筑本身是一件艺术品，使建筑没有标准层，使建筑每个立面都标新立异。 创新且融合了艺术特质的外立面设计，使建筑仿佛拥有了生命 通过左右三层一错的变化，造成视觉上的冲击 可效仿案例日本轻井泽地区1171平米墅，设计即以扁平型贝壳为主题 贝壳会所经典范例： ——现代艺术、与自然的融合感 园区会所与产品风格相统一，现代的，但更为先锋，甚至可以是略为带有实验性质的建筑尝试，正如檀香山的钢琴会所一样，成为社区让人过目不忘的名片 +公共空间形象 会所内部空间与自然充分融合： 石头弧线与树木生长曲线融合的艺术 +公共空间形象 形象提升 景观细节 功能提升 户型设计 规划提升 物业价值 演绎提升 注重功能大于尺度，多应用“0.5多功能房”概念 小面积大品质，品质空间全配置: 入户小花园、多飘窗、宽阳台 户型提升指导原则 预留房间位，通过搭建结构构架，销售补建，实现构架面积全赠送改房； 利用花池可考虑结合花池设计或者直接留大凹口，增加进深，达到改房条件； 注：构架式面积赠送改房在销售时需要跟业主签订合同统一改房，并签订验房标准，整体后续有一定的操作风险性。 双层送露台 错层送阳台：主要设置在主卧与客厅，提高户型整体居住舒适度，并通过赠送面积提高产品附加值； 露台面积全赠送限制：双层高且上盖水平投影小于12平米. 为增加性价比，增加面积实用率，提升赠送实用性，构架式面积全赠送、错层阳台赠送等 宽厅设置：景观视角较好的单位可适当放大客厅尺度，或连同餐厅设置，整体扩张客厅的尺度感，提升客厅的档次与舒适度 空中院馆：对于中大户型，户型设计上可以考虑将“庭院”搬入空中，可以充分利用空间的延展性，通过露台、平台、花园的过渡空间，加大户均花园的面积，达到“多重庭院”的效果。 70—75平方米两房 100—110平方米三房 85—90平方米三房 +部分参考户型 形象提升 户型设计 功能提升 景观细节 规划提升 物业价值 演绎提升 以水为媒，泳池配套， 主题“亚马逊原石滩”景观 吉信行从翠林华庭、时代锦翠、保利城项目客户抽样调查中发现，城北客户对于中庭景观及配套偏向大泳池设置； 因此，在满足使用功能的基础上，建议采用特色主题导入，打造以水为核心的亚马逊原石滩园林景观。 内侧是樱花树阵，外侧是银杏树阵，四季景色别有风味 主题景观一—浪漫大道 主题景观二—树阵广场 入口设置树阵广场，增强社区的私密性，通过树阵半遮半掩进一步塑造社区的品质感 为了减少后期维护成本，建议采用泳池作为水景（主体景观）；并建议将泳池设计成异形； 为了控制成本、在景观区重要节点密植高大乔木或者草皮，适当加大小区绿化面积，减少硬质景观面积，同时控制成本； 建议打造小规模水景，增强高层组团的资源与舒适感 泳池水面 小型水系 迎合客户群体喜欢开阔空间，建议利用多重灌木布置中央公园及水系园林 主题景观三——公园及水系 关键节点设置参与性聚散性强的景观设施 关键节点 创新提升 细节提升 规划提升 功能提升 形象提升 物业价值 演绎提升 保利城项目作为一个千亩大盘，目前严重缺乏大型集中生活配套，建议利用节点商业，引入中型精品超市（约3000-5000平米），在幼儿园、中小学、农贸菜市基础上进行生活配套补充。 面对首置及首改主力客户群体， 其对配套的依赖程度极高， 因此，为满足客户日常生活设施， 更为了营造独特的青年质感生活体系， 先行引导商业业态规划， 形成社区泛会所、“一站式”配套服务体系。 * 第三部分：三期定位策略 三期定位聚焦 对于区域内的普通大盘开发战略来看 多采用高中低、大中小产品全系覆盖的策略 然而这种策略的混杂使得项目不具备统一突出的形象 因而针对三期采用聚焦战略思路 聚焦市场的畅销产品和空白产品 聚焦战略方式决胜道！！！ 区域竞争现象启示 根据我司操作楼盘时代锦翠的客户构成，五块石、荷花池、国际商贸城客户为绝对主力，城北原住民吸引力不足； 从保利城前期成交客户构成来看，天回镇原住民及五块石、荷花池生意人为核心客户来源，对城北主城区客户辐射度较弱； 根据我司对区域重点楼盘北欧知识城、源上湾、润禾花园、开元国际社区等置业顾问及来访客户访谈，均存在客群严重局限，客户外拓严重不足的现象，不论规模大小，全部沦为区域