星彦地产2010年3月东莞花样年黄江项目前期定位报告.ppt

花样年黄江项目前期定位报告及营销推广大纲 东莞市星彦地产顾问有限公司 2010年3月 黄江发展策略 黄江规划目标 黄江三大园区 黄江名企概况 黄江产业——IT产业重镇 黄江产业——塑胶产业重镇 黄江近年典型楼盘分布情况 中惠珺庭 棕榈泉五期 富康花园 黄江典型项目金士柏山来访及成交客户情况 客户来源区域 客户购房次数 黄江独栋别墅客户访谈 黄生，台湾人 年龄：45岁 职业：工厂老板 生活和工作区域：黄江 外表特征：外表成熟稳重很沉稳，比较有品位。谈吐很严谨，有逻辑性，对于地产市场很了解。 生活爱好：很喜欢旅游，爬山。每年有固定的时间去香港购物，平常只去伯爵山庄酒店和裕元花园酒店，经常去深圳购物 已购买的楼盘：榈泉泉独栋别墅 访谈内容：从台湾来黄江已有10年时间，对黄江有很深的感情，目前已在棕榈泉买了1栋独立别墅，建筑面积为517平米，他认为这个楼盘黄江最高档的，以前有考虑过去常平万科城买别墅，但后来因为周边治安环境以及风水原因未能够买，金士柏山建筑密度大，人口复杂，所以也没有购买，宝湖山庄园林、户型规划水平有限，所以最终选择在素质较高、台湾人居住较多的棕榈泉。 黄江联排别墅客户访谈 张生，深圳人 年龄：38岁 职业：企业主 生活和工作区域：深圳 外表特征：皮肤较黑，国字脸，戴眼镜，谈吐慢条斯理，有一定品味，人际关系网广阔。 生活爱好：喜欢旅游，经常和朋友去打尔夫球。 已购买的楼盘：金士柏山 访谈内容：当时东莞热炒莞深同城，2007年购买金士柏山联排别墅，建筑面积210㎡左右，赠送面积大，相对较为合算，不喜欢人造的水景山景，自已在黄江镇也开展了相关业务，经常来往于深圳与黄江之间，有时由于生意需要去太子酒店。 黄江洋房客户访谈 李生，本地人 年龄：33岁 职业：公务员 生活和工作区域：黄江 外表特征：眼镜男，皮肤白皙，语言较少，文化层次较高，有修养。 生活爱好：家庭观念较浓，喜欢和家人在一起过生活，偶尔和家人去旅游。 已购买的楼盘：富康花园 访谈内容：他认为黄江的住宅房价较为合理，用公积金买的三房住宅，目前没有让他心动的洋房产品，如果有一个这样的社区他一定会购买：社区规模大，园林绿化高，户型好，房价别太低，交通配套方便、房价7000-8000元/平米都可以接受。 目标客户群总结；品质、价值、前景 项目定位之形象定位 水是生命之缘，是人类文明的起源；“以水为贵，居水之上”是一种的居住目标！ 人类四大古文明中，苏美尔人以底格里斯河、幼发拉底河水形成美索不达米亚文明；古埃及人以尼罗河为依托建立了古埃及文明 ；古印度沿印度河两岸建立了伟大的古印度王国；中华民族以黄河和长江建立了伟大的中华文化； 无论是水之于文明，水之于城市，还是水之于居住，抑或水之于个人，水都是永远的烙印； 国际豪宅四大标准：山景、湖景、海景和高尔夫球场，其中水占据了半壁江山，依水而居，是一种高尚的居住目标！ 项目形象总结：将水作为项目符号进行价值升华 水，人的居住追求的向往之所；江河自然流入海洋，太阳必然迎着清晨 山，人精神追求的高度； 城市山水，建筑在城市居所上的精神升华；让生活更有风格 —— 水，项目的标签； —— 山，项目仰望的高度； —— 城市山水，依山傍水项目的价值升华！ 项目线： 同时面向莞深两个市场，“同城生活”贯穿整个营销推广过程 产品线： 稀缺创新型独立别墅产品，大占地面积、高赠送比例。 节点线： 节点是销售信息发布的载体，有利于形成销售周期，集中去货 花样年物管：加强品牌物业对项目的保值增值功能，强调花样年物管对社区管理的优势 社区活动： 利用社区活动来体现项目主题，形成社区文化，同时通过口碑传播促进销售。 营销推广-阶段主题 形象入市期：利用花样年品牌快速建立项目品牌，在莞深两个市场树立前期形象，为入市准备 别墅组团销售期： 利用项目产品创新、金牌管家、园林花海大宅来主导推广 中期： 利用项目创新产品、大户型尺度、河岸·山边·花海主题推广 第二组团： 利用项目新城市中心的规划、精装公寓、产品庭院来推广主题 后期： 利用项目新城市人文、花样年品牌、成熟社区来主题推广 营销推广-----营销手段 利用特色的销售资料打动客户，发挥花样年家天下会员口碑作用，感性和理性营销双管其下！ 本项目要通过特色销售活动来强化本项目的价值点，通过实际景观来强化客户心理认同，达到提高现场氛围促进销售的目的。 针对目标客户集中区域采取定向营销手段，利用团购等手段规模销售，利用领头人的带头作用团体认购。 本项目要通过特色情景展示来强化