新景祥长春中冶北凯旋路项目营销策划方案.ppt

谨呈：长春中冶房地产开发有限公司;世界上从不缺少感动，;;框架;城市属性：长春地处东北腹地区域，老东北核心位置，是省会城市，经济连年稳步增长，城市发展空间大;城市高速路;1;;项目内部：有政府规划的“一廊”途径、30万方被分割两块地、内部东高西低、南高北低平缓坡度;二线省会城市内刚性旺盛区域，“相对”陌生板块，板块内目前周边配套匮乏，生活氛围并未形成。;;;客户背景——央企背景，在绿园区曾经开发过中冶新奥蓝城，并成为区域标杆项目;客户目标：打造中冶地产在长春又一明星之作，快速实现销售目标解读：单价5000元，月均销售115套;项目核心问题界定：如何突破区域认知较差、高端形象的打造？如何解决低价格平台的问题、实现高价格回报？;我们的思考;;据《大中华吉林省地理志》记载：“长春商人自称宽庄。而宽字单用亦可代长春二字”。长春厅治所自新立城北迁后，长春的俗名又可称“宽城子”。;区域现状：区域内基础设施较差，社会事业单位少，随着区域发展，经济稳步增长，目前为全市的交通枢纽和人流、物流集散地;北城规划——北部新城中心区的行政聚集效应+科技孵化园的产业结构升级共助北城大蜕变。;北城规划——打造“北城之肺”，提升北城宜居品质，项目位于未来公园都市公园中心，发展潜力巨大。;对本区域重新认知：铁北复兴时代到来 ;;长春房地产市场分九大板块，其中朝阳、南关两大板块处于房价峰值地位，宽城、绿园处于城市房价洼地所在区;宽城板块06-09年均成交66万方，价格平均增长率为21％，板块仍然以90平米以下面积户型为主力，反映出刚性型需求旺盛; 板块现状解读： 宽城区分为三大板块，分别为铁南与铁北及北部高端板块，铁南及铁北土地资源殆尽，地产开发集中于北部高端板块。其中房地产形成三条开发轴线，一个为亚泰大街轴线，一个为青年路轴线，以及北凯旋路轴线； 亚泰大街轴线：以政府搬迁为轴线发展方向，逐渐向北部延伸； 青年路轴线：以产业人口及公共交通动向为发展核心，逐步延伸； 凯旋路轴线：目前区域主要供求区域，逐渐向北延伸；;;在售项目主力面积段以70-90平米为主，两室一厅、两室两厅产品，长春市大规模体量楼盘主要聚焦区域;;板块后续供应量近500万方，以目前66万方年均去化量计算，需7.5年方能全部去化，竞争环境非常激烈;总结：项目具备发展中高端产品物业的基本条件，做区域价格标杆;长春市场典型项目产品力梳理 ;产品竞争层面：长春产品处于相对竞争市场阶段，未来将向塑造产品，提供服务的高级阶段转变;我们的思考;我们的思考;德国建筑技术与艺术 核心观念：邻里交流、节能环保、品质生活环境 ;德国建筑技术与艺术——园区规划及道路交通;德国建筑技术与艺术——生态绿化及景观小品;德国建筑技术与艺术——建筑艺术;德国建筑技术与艺术——建筑技术;德国建筑技术与艺术——建筑技术;德国建筑技术与艺术——建筑技术;德国建筑技术与艺术——建筑技术;德国建筑技术与艺术——建筑技术;德国建筑技术与艺术——其他典型要素;德国建筑技术与艺术 核心观念：邻里交流、节能环保、品质生活环境 ;;间;;;;核心客户;以区域价值为基础、以产品为核心竞争力，深层次诠释德国建筑与艺术，以全新建筑时代与生活方式时代引领北城复兴时代的到来！;;营销层面需要解决的三大难题;面对如此压力，我们该何去何从？ 赤膊相见？ 随波逐流？ NO ！ 我们选择突破！; 以 产品 的力量 感动 北城;;推广策略;1、方向 . 打造“都市中心价值集合体” 的总体定位策略;【立体感知，品质体验是价格的重要支撑点】;销售中心室内风格示意：“尊享与品位”的猛烈冲击，使北城“最高端”不言而喻;通道景观; 样板间示意：风格迥异，演绎出了不一样的生活方式，体验感极强;接待动线：全方位展示项目价值、缺一不可的动线流程;微笑服务;温馨礼品;1、方向 . 打造“都市中心价值集合体” 的总体定位策略;陌生区域大盘， 竞争环境激烈， 常规化营销模式已经不足以支撑。 于是， 我们决定改变， 以全新的营销模式撕开市场固态！ 因为我们一直懂得， 您需要的从来不是空谈……;;“比江宁远 心理更远……”;; 围城之困——金地·自在城面临种种的困难 1、陌生地段形成销售壁垒 2、交通不利，规划不明 3、金地品牌劣势（进入南京时间较短，南京人对金地认识太浅） 4、地价成本过高（作为地王被拍卖下来） 5、心理价位差距太大（周边地方的价格4000-5000元/平米）;自在城要想在南京立足;3000份无一“水分”的市场问卷…… 针对性的项目辐射区域客户盘点…… ;这就是金地·自在城， 不是传说， 神话绝对不会再次重演， 但是， 可以复制！ ; 直效营销 ;;【策略对位】;地缘客户一个不漏， 首批客户档案建立， 首次口碑传播完成， 当这里变成了一种神秘的期待