成都双楠地奥天际首府项目营销执行策划沟通方案2011.ppt

1）建立高性价比的项目信心： 通过品质形象推广、高品质的展示建立项目高价信心，制造品质产品与高性价比匹配的客户心理。待销售时，已略低于市场预期价格入市，引发销售风暴。 2）树立正负向价格标杆： 利用对比原则，树立正向价格标杆和负向价格标杆推进主推户型销售，实现项目价值最大化。 正向价格标杆——树立项目形象，带动其他单位成交和价格攀升，拉动中等资源单位的销售 负向价格标杆——制造性价比对比，有利于加速对比单位成交，制造稀缺，预留提价空间，为后期提价奠定基础； 3）以销控技术和价格调差体现销售均衡性： 注重户型特色单位和类版楼单位的销售均衡 价格策略 五维定价确定临界精准价 市场 静态 比准 市场走 势指导 （考虑销售速度） 项目总 体规划 准客户 指导 临界精准价 竞争 个案 基准价 本着稳健情况销售的原则，定价时充分考虑周边市场、竞争个案、推售策略以及准客户心理价位等； 根据产品定位，项目品质低于于周边竞争个案，因此首期入市均价考虑低于竞争个案当期价格一定差价； 合理价格入市，站稳脚跟，造势后分阶段稳步提升价格； 单价刺激策略，推盘中低价房源作为促销型房源，对客户放大制造高性价比吸引度，； 价格策略 价格区间推导模型建立 价格区间动态估算模型： 比准均价 = 静态基准价格×时间修正系数 ×楼盘对比修正系数×权重 P = Pn × R1 × R2 ×权重 Pn=静态基准价格 R1 =时间修正系数 R2 =楼盘对比修正系数 市场正常发展情况下整体房价年上涨3%——5%，但根据推盘节奏，本项目推出时间建议在2011年4月，市场价格变动不大，R1取值为1 入市价预估： 根据对参考项目（周边楼盘及部分可类比楼盘）影响其价格的各因素的调整权重，得出本项目入市市场比准均价取整后约为7500元/㎡。 对比入市价7500元/㎡ 7404.032*1.015=7515.06 　 1135.515 7570.1005 8300 15% 7.96 中华名园 670.0126 6700.1264 7300 10% 7.91 圣路易名邸 321.3158 6426.3158 7400 5% 8.36 中海锦城 1384.427 6922.1339 8400 20% 8.81 保利花园 3892.761 7785.5228 8000 50% 7.46 华宇楠苑 　 　 　 　 7.26 本项目 权重价格 折算价格 均价 权重 得分 项目 二批 2011年中 时间修正1.03 三批　 2011年9月后 时间修正1.06 一批 2011年4月 时间修正1 销售时间轴 分阶段价值特质 较好房源抢占市场 高性价比房源配搭型推出 价值实现 稳步销售 分阶段价格推演： 第一批次：2011年4月中旬入市，推出量约为40%，合理市场价差入市，以站稳脚跟，根据市场情况下，价格在7500元/平方米入市； 第二批次：2011年中，根据时间涨幅及销控技术，提升均价到7700元/平方米，控制单价水平8000以上房源不超过20%； 第三批次：2011年9月后，项目三批次入市，根据时间修正及销控技术，实现均价7900元/平方米。 7500元/平米 7700元/平米 7900元/平方米 吉信行针对天际首府·项目 ——销售执行保障体系—— 针对天际·首府项目，我司的“用人”原则是： 为本项目构建具有吉信行特色的“狼性团队”！ 吉信行“狼性团队”的造就不是通过偶尔的培训，更不是纸上谈兵，而是贯穿团队从组建、磨合、交融到真正进入战斗的始终。 凶狠：置业顾问具备强烈的“优胜劣汰，适者生存”价值观念，强烈的危机意识； 坚韧：在销售过程中，置业顾问绝不妥协，敢于承受高压力，勇于挑战自我； 服从：严谨的纪律意识，坚决服从销售现场“制度管人”的铁律； 团队：我们的团队不提倡“个人英雄主义”，注重销售过程中的团队配合，培养融洽和谐的现场工作环境； 关爱：销售现场同级之间、上下级之间，强调一种关爱精神，互助互进。 链接1： 正因为我们拥有 一支“狼性团队”，才使得吉信行11年来，保证了所有项目100%的营销成功率。 链接2： 正因为我们拥有 一支“狼性团队”，才使得吉信行从1999年-2010年，无论市场好坏起落，业绩都保持稳定增长的趋势。 链接3： 正因为我们拥有一支“狼性团队”，才使得吉信行在数个项目联合代理模式的激烈竞争下，保持着绝对的优势。 构建狼性团队！ 吉信行如何为天际置业首府项目构建狼性团队？ 狼性塑造 狼性管理 狼性激励 狼性塑造 现代艺术引入 极简主义 融入 极简主义园林，以其注重简洁的线条、抽象的形体和强烈的空间感觉而日益流行起来。特别是在过度繁忙的生活中，人们渴望创造出一块宁静的蔽所，用以修养身心。极简主义风格还有其他的优势：它适宜