恒基置业集团淮北西山路两侧地块规划建议.ppt

* 规划功能板块建议 1、拆迁还原安置住宅区 2、项目中低档商品住宅区 3、高压走廊下安置区域 4、项目中档商品住宅区 5、区域性生活配套商业中心 6、社区配套沿街铺面 7、单进特色风情商业街 8、项目中档商品住宅区 9、社区配套沿街铺面 10、项目中高档商品住宅区 11、项目风水豪宅区 12、双进特色风情商业街 13、项目酒店、商业聚合区 14、沿淮海路沿街商业区 5 2A 6 9 1 3 14 10 11 12 13 4 2 8 7 * 商业价值分析 1、淮海路的商业价值不高，招商、销售、运营的难度都比较大； 2、沿河景观商业价值中等，招商、销售难度中等，运营难度大； 3、西山路的商业价值中等，销售难度不大，体量大运营难度中； 4、渠沟路商业价值较大，招商、运营难度中等，销售难度较高。 * 区域性社区配套大商案例： 合肥海洲景秀世家永辉卖场，建筑共四层15000平米，其中永辉卖场使用两层，其他经营招商中。其成为龙岗区区域性社区配套中心。 红色线为河流、铁道。与本案区域位置，客群类型、交通阻隔等方面相似度很高。 永辉 超市 * 双进特色风情商业街：案例合肥1912 * 单进特色风情商业街：案例元一中西街 * 项目高档商品住宅区 此区域接近市区，且没有山脉阻隔，市场印象较好； 北有靠山，南拥景观湖泊，具备风水豪宅的潜质； 建议按现行规划设计金河路，若取直建桥会使地块碎片化，会降低区域的价值。 * 山体坡地 山体高层 坡地铺面 底层架空 项目中低档商品住宅区 考虑山体岩石下挖成本较大，建议使用架空方式，较为节约成本，且在后期销售使用中较为合理： 1、架空部分可设置入户休息场所或用作车库； 2、使一层避免潮湿的诟病便于销售。 * 项目酒店、商业聚合区 1、沿渠沟路与双进风情商业街规划对街门面，实现互动； 2、以高端酒店作为驱动，配套高端餐饮娱乐休闲业态； 3、高端酒店投入成本高，建议以联营模式进行以降低成本与经营风险。 * 淮海路沿街商业区 1、以社会配套为驱动、特别是医院驱动能力很强； 2、配以住宿、餐饮、银行、礼品、药店等业态。 具体可参考合肥安医附院。 * 营销中心选址建议： 1、特色商业街首座先行建设作为营销中心； 2、社区大商处搭建钢结构临时性营销中心； 3、先行建设绿化植被、景观道路、会所，形成体验性营销中心。 我们更倾向于第三种模式，可减少开发企业二次建设装修投入。 1 2 3 * 地块1 地块2 地块3 地块4 地块8 地块5 地块9 地块13 地块10 地块11 地块12 地块14 地块6 地块7 产品销售思路建议 5 2A 6 9 1 3 14 10 11 12 13 4 2 8 7 * 项目开发销售基本策略 形象策略——树立良好的市场印象及口碑： 可以说项目形象是产品销售的生命线，形象越好销售难度越小销售溢价越高，必须从硬件软件全方位营造项目形象。 启动区的选择策略： 启动区选择在2#地块，可与回迁安置房形成统一，引导客户往小区深处购买；8#地块周边环境较差，客户的印象不好，作为启动区会导致项目初次面市损伤项目整体形象；4#地块为本项目凤凰山西住宅价值最高区域，后期开发销售具备提升的空间，从而实现利润的最大化。 先住宅后商业销售策略： 商业以人气为基础，人气越大价值越高，商业后期销售可实现价值最大化，另商业的招商可在住宅建设销售阶段进行，有足够的时间对商业的规划与招商进行精细化处理。 大商招商成功启动小商销售，大商待时机成熟后行销售： 主力商业对于小商业的驱动能力非常强，对主力商业先行建设招商运营能够实现小商业的利润最大化。待区域人气提升后，大商上市销售，实现大商的利润最大化。 区块化开发策略——山东山西两片天 就市场而言凤凰山西与山东根本不属于同类价值范畴，一个天上一个地下。西区开发完成后，再进行山东的开发销售可实现价值最大化。 * 规划功能板块建议（综述） 5 2A 6 9 1 3 14 10 11 12 13 4 2 8 7 5 2A 6 9 14 10 11 12 13 8 2 7 3 1 4 第1步骤：1#，3#地块 功 能：拆迁安置区，人气启动 开发建议：按照政府计划有步骤稳步推进，在节省成本的基础上，妥善安置好拆迁户，树立项目口碑。 5 2A 6 9 14 10 11 12 13 4 8 2 7 3 1 第2步骤：2#地块 功 能：项目住宅开发启动 开发建议： --加速开发节奏，完成第一批资金回笼 --借助拆迁安置区带来的人气效应，为2#地块成功预热，高形象入市，小步快跑，低开高走，营造首期开盘即旺销的市场态势。 5 2A 6 9 14 10 11 12 13 4 8 2 7 3