惠州东部集团太阳湾项目策划案.ppt

大亚湾正处于由投资物业向高档、质素型物业转变的过程中，本项目将承载着联系淡水和大亚湾的纽带。 典型楼盘调研表 整体供应表 惠阳房地产市场小结 项目经济指标： 占地面积：163912.5平方米 建筑面积：360607.5平方米 覆盖率：≤ 30% 容积率：≤ 2.2 绿化率：≥ 30% 项目属性的界定，可以帮助我们明确目标客户的定位和研究方向 开发商目标及约束条件 本项目与熊猫项目关系图 企业在市场竞争中有以下四种方式 领导者战略 公司的相关产品在市场中占有最大的市场份额，它通常在价 格变化、新产品引进创新、分销覆盖和促销强度上对其它公 司起着领导作用 大亚湾区域客户细分 我们挖掘和总结了消费者置业中的核心需求，并找出了客户的两个需求点 通过周边楼盘的客户细分验证我们的客户定位方向 那么,我们前期的主要目的就是找到市场和目标客户的结合点 对本项目来讲, 从市场及客户分析来看，我们的核心任务是什么？再来回顾我们的目标。 利用常规地产项目的“核心竞争力矩阵”来判断本项目的战略发展方向 环境：包括区域环境和自然环境，体现了区位价值和自然资源禀赋 人文：需要长时间积累，为领导者品牌的标志 服务：品牌的力量，属于真正主流品牌开发商的竞争力要素 产品：典型的单一项目成功要素和高价楼盘的充分条件 通过前面的分析，得到主要依靠自然资源，不能形成本项目的价值点和核心竞争力 利用常规地产项目的“核心竞争力矩阵”来判断本项目的战略发展方向 环境：包括区域环境和自然环境，体现了区位价值和自然资源禀赋 人文：需要长时间积累，为领导者品牌的标志 服务：品牌的力量，属于真正主流品牌开发商的竞争力要素 产品：典型的单一项目成功要素和高价楼盘的充分条件 现有市场大势的需求，给项目带来了打造中高端特色产品的机会 现有市场产品品质一般，很少产品创新，无法满足人们对高质素产品的越来越强烈的需求 为本项目产品创新，打造高档社区提供了市场空白 产品创新点较多：转角凸窗、一步阳台、入户花园、露天小高层、可拼可隔等 利用常规地产项目的“核心竞争力矩阵”来判断本项目的战略发展方向 环境：包括区域环境和自然环境，体现了区位价值和自然资源禀赋 人文：需要长时间积累，为领导者品牌的标志 服务：品牌的力量，属于真正主流品牌开发商的竞争力要素 产品：典型的单一项目成功要素和高价楼盘的充分条件 目前惠阳楼盘缺乏社区主题和文化，打造社区文化将是我们着重发力点 市场面世的楼盘多为大盘，形式多样，产品比较丰富， 社区配套和环境较好 部分本地开发商开发，楼盘素质不高，没有社区主题的演绎 但是半岛1号是市场上演绎社区主题和文化相对成功的案例，销售状况和价格均超越周边楼盘 案例证明：在演绎社区主题和文化上做文章是被市场接受和认同的，并且能产生附加价值。 总结：项目总体的战略发展方向 本项目园林风格建议——夏威夷园林风格 销售目标 实现目标：展示包装的策略 造型别致独特的指示牌,配以高档的材质,从细节上体现出项目的格调,品位和精细 商业包装 即使开盘前未能完成招商工作，也建议完成商业包装。 目的：提升项目品质，营造商业气氛；展示未来场景，传递品位。 各阶段销售目标： 整体营销推广策略 营销推广阶段划分 各阶段推广主题及行销事件 各阶段推广主题及行销事件 各阶段推广主题及行销事件 各阶段推广主题及行销事件 各阶段推广推进表 推广费用预算 整体营销推广节奏 200~240 120~140 100~120 面积 -- 25套 18 2 空中别墅 8 8 18 2 圆楼 25 25 16、21 3 板楼 小计 栋数 楼层 梯户比 产品 注：概念布局只作为测试容积率之用，不能实际使用考虑。 概念布局2：板式高层、圆楼多产品的组合 主入口的设计和次入口的设计 水景的设计：在不能A、B地块的统一下，轴线设计对称统一，保持视觉和空间上的贯通。 充满情趣的开放式街道，把各组团紧密的联系在一起，形成统一，并保持相对的交流空间，在形成商业的同时，更好的为片区服务。 内部小广场的设计，有利于组团邻里关系的和谐共处 各组团相对封闭，而又相互对应、统一，城市干道、组团街道有机的把社区组合成一个开放式的街区。 圆楼、板式等多产品的组合，取得利益最大值 方案一、方案二的整体说明 规划方案说明：由于两个地块得到容积率限制以及规划退红线的要求，项目以小高层为主，从南至北12层、18层和21层布局，两个地块相对独立，A、B地块通过横向和纵向的园林景观交汇从视觉上贯穿相连接，并可通过过街天桥或部分下沉式规划路连接两个地块。两个地块布局均以中央景观区为主轴，建筑在景观中心旁以南北向布局，以小区道路形成多个组团空间。 整体比较:方案一、二均为沿街底商和集中商