思源2011南京富力城营销策略报.ppt

;说在前面;区域热度低、认可度差的前提下 公寓产品如何完成短期内的强势蓄客;富力城项目需达到的目标;以下， 将根据核心目标和核心问题 给出分析及解决方案;;;;;区位概况;区位概况;?汤山国际温泉城规划为：以特色温泉和江南山水为基础，以轻松健康的新时代生活为主题，以与时俱进的悠久文化为皈依。形成以温泉沐浴、健康养生、休闲娱乐、生态观景、历史人文为主要特色的功能完善、形态丰富的高档温泉主题旅游休闲新城;区域规划—定位与目标;区域规划—战略;区域规划—布局;区域规划—交通;区域现状; 生态景观环境存在诸多不良影响因素 沿青龙山脉一带，有多处墓园，严重影响周边景观及周边用地未来开发；片区东南侧的轿子山垃圾场作为主要环境污染要素之一，亟待整顿搬迁； 历史资源的保护利用普遍不够重视 历史资源保护普遍存在重视不足。土城头路：作为明代都城外廊遗址，现作为该地区南北向的主要道路，日常重型机动车通行较为繁忙，这不仅破坏了土城头路的路面，严重影响了该地区的环境景观;区域现状—交通配套;区域现状—生活/教育/医疗配套;区域现状—景观配套;区域认知小结;;四大功能平台;产业平台（建面：28万㎡） 工作室社区——文化、时尚以及艺术精英人士的工作生活区； 景观式办公——设计、媒体、广告、文化等创意企业基地及总部办公，体验式、情景式办公； 智慧城生产力促进中心——服务于智慧城的咨询顾问、金融保险、信息服务等企业聚集地、高 新技术研究成果孵化转化基地； 国际艺术学校——结合江宁大学城、仙林大学城人文资源，规划导入动漫、文化以及艺术国际教育基地，成为南京创意人才的摇篮和培训基地。;优质居住（建面：24万㎡） 合院别墅、洋房、高层及小高层品质公寓 面向南京、第一居所、第二居所融合的中等密度生态住区，包括精装公寓、花园洋房以及中式合院等多样化产品;商业/商务（建面：5.8万㎡） 企业会所——企业专属的高端接待会晤空间； VIP俱乐部——南京国内外时尚人士、企业家等的智慧碰撞交流之地； 会议度假村——依托整体环境，营造南京东部最大的高档会议酒店群； 特色商业/休闲娱乐——依托山水生态资源，打造南京体验型休闲娱乐新一极，成为新商业空间的代表。;城市功能的创新——功能的复合与融合，包括产业、商务、商业、休闲、居住、城市开放空间、综合配套等。 城市形态的创新——从传统都市到岸线都市 城市发展观的创新——以高素质人才为媒介，实现从城市发展到新型产业聚集。;商业：主题化、体验化、娱乐化 商务：商务休闲和商务交流，全方位提升商务环境 城市开放空间：功能化、景点化、休闲化 居住：第一、第二居所融合；居住、工作空间融合 公共服务配套：国际化、品质化;岸线都市的都市形态 发展方式：沿都市岸线聚团式发展 城市强度：中高强度、中低密度 城市设计：建筑符号化、景观化 功能组织：从功能分区到功能融合;从城强到业盛的发展观 创造环境，提供吸引高素质人才聚集的工作环境、居住环境、娱乐环境、学习环境，从而带来高附加值产业的发展。;项目认知小结;一期产品认知;一期产品认知;一期产品认知;中式合院别墅，为中式11户组团式布局，面积从320—420㎡不等。一期共66户精品合院将于年底亮相。;;;;; 2011年受新政（主要是限购）影响， 上市量与成交量均有所下滑，但供需比逐渐增加，库存量明显增加，市场竞争加剧 9月销售价格为9751元/㎡，由于年底为市场供应高峰期，所以未来短期市场不容乐观;;;;;;;;;;;;;建筑类型：小高层为主 板块内项目毛坯价格普遍在9500-12000元/㎡之间 户型区间：主力区间在80-110㎡范围 装修：普遍毛坯交付 客群：江宁本地及全市;紫气钟山;板块内项目主要针对改善型客户，均价在15000-23000元/㎡ 主力户型区间：洋房户型在90-160㎡之间 装修：普遍毛坯交付 客群：以城东区域客户为主;;;;;竞争突围点;;;;;锁定客群地理来源;客群地理来源;紫金山片区客群分析;光华路片区客群分析;麒麟片区;江宁东山客群分析;客群置业目的/家庭结构分析;客群置业目的/家庭结构分析;客群购买能力分析;全市刚需首置价格区间;全市刚需首置客群分析;全市品质改善客群分析;客群购买能力分析;本案客群范围思考;客群定位;市区其他区域;;;;;;;;;;;产品价值梳理——公寓;花园洋房;;产品价值梳理;;;;;;;;;【价格预估模型】 修正后各相关楼盘价格Pi’ Pi’=（Qx/Qi）=Pi 注：Pi为均价 Pa’=（Qx/Qa）×Pa Pb’=（Qx/Qb）×Pb Pc’=（Qx/Qc）×Pc 各相关楼盘权重取值为Wi’ Wa=20%； Wb=30%； Wc=50%%； Px=∑PiWi； 得出： Px=∑PiWi=Pa’Wa+Pb’Wb+Pc’Wc+