德思勤2006年深圳市宝安区中粮澜山营销报告.ppt

中粮·澜山营销执行报告 报告纲要 SWOT分析——Strengths 优势 SWOT分析——Weaknesses 劣势 SWOT分析——Opportunity机会 SWOT应对战略 宝安区典型项目客户分析 宝安区典型项目客户分析 宝安区典型项目客户分析 客户分析结论 “城市生态生活追附者”典型客户描述一 “城市生态生活追附者”典型客户描述二 “城市生态生活追附者”典型客户描述三 物业定位 形象定位 案名 公共空间建议 园林小品建议 山体环境改造 营销卖点整合 营销总思路 售楼处位置建议 售楼处功能分区建议 售楼处模型建议 售楼处风格建议 售楼处细节建议 售楼处细节建议 样板房建议及看楼路线组织 样板房设置思路 样板房具体设置 样板房风格示意 看楼路线 看楼通道 工程形象展示 工程进度配合 导示系统 导示系统 10% 尾盘消化期 销售期 100% 15% 25% 35% 15% 比 例 蓄势期 强销期 开盘期 导入期 合计 分 类 各阶段推广费用比例 按宝安整体楼市及澜山项目本身状况我们将广告费用定为总销售额的1.5% 作为高档豪宅项目推广时间较长，其总体费用的安排主要投入在前期项目形象导入与正式销售期，包括须在前期投入的宣传资料费用、报纸广告费用、户外广告费用、网页制作、营销活动费用、展销会费用等，约占整体推广费用的70%；在强销期、尾盘期投入的总体推广费用约30%。 项目西侧临企龙路位置较其他位置有较好昭示性，并且展示面大、可进入性强，又易于与看楼通道及样板房连接，所以建议售楼处位置设置在5栋会所内。 风格 风格体现高品质、尊贵、大气、舒适、生态等特点。 售楼处内及看楼通道的包装风格与楼盘本身的整体形象一致。 内部功能设置 接待区、模型区、展示体验区、洽谈区、酒水区、办公区、会议  室、洗手间等 种类 区域模型、项目模型、分户模型 功能 区域模型——展示区域规划蓝图、昭示未来发展潜力； 项目模型——展示项目立面效果，对客户进行形象引导； 分户模型——展示项目户型效果，进行分户功能引导。 比例 区域模型——建议1：200 项目模型——建议1：100 分户模型——建议1：20 关键字：生态 品质 格调 关键字：局部细节体现品质化，物管国际化 关键字：内部视觉采用国际通用符号 样板房选择及位置选择基本思路 基本景观条件好、产品代表性强、 户型设计优秀、易于施工展开 样板房 看楼路线 户型特征考虑： 项目户型的均好性较好，户型设计基本无太差的单位； 户型产品线较长 主力户型主要是4房与5房的户型，3房及TOHO的比例较少。 我司建议样板房选择如下： 具代表性的小高层1、2栋 有独特产品特色的花园洋房7栋、12栋、22栋、26栋 建立价值标杆的TOHO33栋、TOHO38A 通过研究本项目户型的优劣与相对位置，综合景观、朝向施工展开等各因素，并考虑到与售楼处的相对距离及看楼路线的设置。 小高层1A单元西侧B户型四房单位，选取标准层的某一层，同层其他户型可考虑做清水房（若工程条件能支持样板房开放时电梯运行，则建议定在10-13层；若工程条件不能支持，则建议定在3-5层园林景观最好的位置。） 小高层2C单元东侧A户型三房单位，选取标准层的某一层，同层其他户型可考虑做清水房（若工程条件能支持样板房开放时电梯运行，则建议定在11层；越过5、7、9栋视线遮挡，若工程条件不能支持，则建议定在3-5层园林景观最好的位置） 多层电梯洋房7栋G1户型的北侧单位，12栋E1户型西侧单位、22栋E2户型、26栋D2户型均具有较好的产品代表性，特别是近2.2米的夹层空间大大提高产品的使用率和大面积的入户花园及阳台、3.6米的高厅等设计均提高了产品附加值，建议其选取标准层的某一层，同层其他户型可考虑做清水房（若工程条件能支持可定在3-5层园林景观最好的位置） 山地TOHO33栋N1户型、联排TOHO38栋T1户型均是本项目的高端产品，为项目价值提升将做出较大的贡献，建议选择其做样板房，（若工程条件能支持山地TOHO样板房开放时电梯运行，则建议在3-6层设置平面户型清水房。） 除了以上建议8套样板房之外，在销售期间可能会针对现场销售情况，适当增加相应的样板房展示单位。 豪宅的三种气质 东方尊峪 半山溪谷 城市山谷 通过产品专注性能 通过豪气彰显身份 通过气质宣扬内涵 营销战略2：三维合力制胜 重面子 重产品 重营销 营销战略2：三维合力制胜 HARDWARE—— 产品结合项目特征打造优质产品 X轴 SOFTWARE—— 面子结合客户需求建立