广州大沙120亩商住项目市场及定位报告.ppt

* 产品定位 伍 产品定位 【物业类型定位】 1、本次项目地块处于大沙改造片区的最南端，在大沙片区整体发展规划定位上是”滨江高尚居住区“功能为主，也即以居住为主，商业为辅的功能定位。 2、项目地块周边环境被山体及水道所包围，商业价值不大，但对于居住来说，江景山景资源是一个不可多得的景观优势。 3、从大沙片区现状来看，现商业气氛集中在片区中部的朝阳路及光明路两侧，未来的商业部分集中在片区中部。 项目地块 山体 河道 基围大道并未打通对接黄岐的沿江路，商业价值不大，景观价值高 大沙商业气氛集中在片区中部的朝阳路及光明路两侧 民居 商业集中 商业集中 产品定位 【物业类型定位】 主要的进入通道 未打通 未打通 4、从项目地块交通条件来看，目前进入项目主要的道路是大沙路，连接片区中部的光明路，向南转向项目后，基围大道对外连接还未完全打通。 本项目 1、项目地块在片区定位”滨江高尚居住区“。 2、项目周边环境导致商业价值不高。 3、现状商业集中在朝阳路、光明路两侧。 4、现状路网不支持未来商业气氛形成。 产品定位 【物业类型定位】 项目总体功能定位：居住为主，商业为辅 物业类型：高层洋房、社区商铺（以裙楼沿街商铺为主） 住宅面积配比建议：住宅面积占项目绝大部分，除去公共配套及物业配套面积后，住宅面积约在260000平方米左右。 住宅户型建议以中小户型为主，满足刚需，90-100平方米的三房为主力户型。 商业物业类型定位建议：以街铺为主，不设置集中商业，进深不宜过大，12-15米为宜，建议沿地块中间道路设置，基围大道不设置商铺，初步测算商业面积在12000平方米左右，长度在800米。 车位配比建议：1个车位/100平方米建筑面积，总约2700个左右。 项目各类型物业面积配比建议 物业类型 产品 层数 建筑面积 比例 产品说明 住宅 高层洋房 18-30层 260000 95% 以小高层山景洋房+30层的滨江洋房为主 商业 沿街商铺 1层 12000 4% 800米的沿街商铺 其他配套面积 会所、公交车站、物业管理等 1-2层 2164 1% 　 合计 　 　 274164 100% 　 住宅物业面积配比建议 户型 建筑面积规格 （㎡） 户型面积比例建议 总建筑面积 （㎡） 套数 住宅套数比例 两房户型 70-80 5% 13000 173 6% 三房一卫紧凑户型 80-90 25% 65000 793 29% 三房两卫舒适户型 90-100 35% 91000 1046 38% 三房两卫豪华户型 100-120 20% 52000 473 17% 四房户型望江豪宅 140-180 15% 39000 244 9% 合计 　 100% 260000 2728 100% * 项目规划 陆 中央花园 沿街商铺 江畔休闲广场 滨江体育公园 项目概念式规划 望江高层洋房 江景 滨江体育公园 中心休闲广场 中心园景 山景 山景 住宅朝向规划示意 原则： 1、最大利用江景及山景资源。 2、控制商铺长度、进深及面积 3、打造滨江体育公园，并打通基围大道向体育公园的通透性，借景及入景。 4、不同组团保持不同的纹理及朝向。 5、中心休闲广场形成项目聚焦，点睛及提升。 路网规划 景观节点及路网规划 景观节点1：主入口广场 景观节点3：休闲广场 景观节点2：主入口广场 次景观节点1：出口 次景观节点2：出口 次景观节点3：出口 红线外整治建议 【滨江体育公园】 红线外整治建议 【滨江体育公园】 红线外整治建议 【滨江体育公园】 红线外整治建议 【滨江体育公园】 红线外整治建议 【滨江体育公园】 分期及价格建议 首期产品： 二期产品： 三期产品： 四期产品： 物业类型 产品 均价（元/平方米） 说明 住宅 刚需洋房 10000-11000（毛坯） 四季花城目前的二手洋房基本在11000-13000左右，并且带一定的装修，本项目在价格上可保持在同等价位有一定的竞争力 望江豪宅 13000-14000（毛坯） 参考沙面新城蓝城阁项目，同等价位或稍微降低一点具有竞争力 车位 20-22万/个 商业 街铺 15000-25000（首层） 项目各类型物业价格建议 THANKS 2013年3月5日 * * * 竞争市场 【竞品分析】 供应方面 目前项目合计推出14座楼体，合共1315套81-138㎡二至四房户型，主力户型为100-109㎡左右的三房。 去化方面 项目100-109㎡货量相对较大，占总推货量的33%，去化率达到100%，体现了该户型产品面积和价格合理，市场对于舒适三房的需求比较热烈； 80-89 ㎡ 和120-129 ㎡ 产品货量接近总货量的一半，而紧凑三房的90 ㎡产品货量和去化都比其他低。体现舒适2-3房是市场的首选。 御金沙