武汉万科魅力之城后期营销策略建议.ppt

现有市场研判 全年目标沟通 报告结构 报告结构 报告结构 三条突围道路 ※三个方案各有利弊，从中选择其中一种，达到项目利润最大化的目标 三条突围道路 优势： ※造成市场轰动效应，迅速聚集眼球，价格的直接下降，将会给客户更大的冲击力度。 ※会迅速加大上访量，有效的促进成交。 风险： ※会对万科品牌、魅力项目、前期客户满意度等多个方面造成不利的影响。 三条突围道路 根据保利心语蓄水情况了解，从4月1日特价楼开始蓄水开始，截至到4月15日，特价高层共蓄卡35张，平均蓄卡3张不到，蓄卡情况并不理想。 三条突围道路 优势： ※加大对客户的吸引度，同时又避免因为直接降价给项目带来的负面影响力。 ※会迅速加大上访量，有效的促进成交。 风险： ※前期客户满意度等方面会造成不利的影响。 三条突围道路 根据金地格林两房销售情况了解，在推出的一周内，两房几乎全部去化完全，并得到多数青年置业群体的认同。 三条突围道路 优势： ※价格上一直保持坚挺，不损失利润空间，与客户进行一场博弈。 ※保持抗跌性，维持项目的良好形象。 风险： ※将资金回流全部压在后市发展中，如果后市不如预期，风险非常大。 三条突围道路 三条突围道路 许多项目对后市预期较好，抑制前期放量的结果会直接导致08年下半年的市场竞争更加激烈，并出现大量项目同时推量的情况。 三条突围道路 ※三个方案中建议选择最安全并同时可以为后期销售取得较好效益的方式进行，因此，我们建议采取软性降价的方式进行营销突围 如何找到合适的外衣包装魅力的“软性降价” 将是后期营销的关键！！ 报告结构 客户置业多为首次 客户客层多为青年 房源购买多为紧凑 营销重大动作 推广方式及效果 “青年置业”将是我们寻找到的最魅力的“外衣”！ 全面青年置业解决方案 青年置业蓝图 总体营销思路 报告结构 相信通过“软行降价”、“青年置业梦想计划”、“独体宣传通路与道具”等多种营销手段，将再现魅力销售神话！！ 青年置业梦想/买房送房间 三房封入户花园变成四房 魅力之城为青年人想得更多，尽可能利用进行户型创新，让年轻的快乐在更大空间内释放。 约96㎡带入户花园装修三房更有创意升级，入户花园铺设复合地板，玻璃门通透设置，将过渡性的空间变为创意居家的一部分。 只算一半面积的付出，获得惊喜四房的体验！ 青年置业梦想/买房送精彩 现场针对青年人的精彩活动不断上演 关注年轻人物质生活外的精神体验，引入新鲜、时尚、好玩的活动，让客群与项目之间产品彼此认同与切合的完美状态。 活动例举： 姻缘会；换客；街头篮球赛；创意集市系列活动等 年轻人的社区，需要年轻的符号来证明，将年轻的心凝聚在一起。 青年置业计划蓝图 房款折扣测算 现在总房款：约为50万 参加青年置业蓝图计划：送车首付＋送宜家＋送家电，大致为6万 参加青年置业蓝图计划后总房款：约为45万 参加青年置业蓝图计划折扣点：89折 1 2 3 4 市场情况分析 任务目标分析 项目营销研判 营销策略总纲 5 营销策略要点 推广建议 销售策略 原则一：大众传播通路仍旧进行宣传 报纸——楚天都市报（市报）/武汉晚报（白领报）/楚天金报（青年报） 网络——搜房网、亿房网 电台——武汉音乐台 原则二：小众传播通路逐步渗透 漫画书宣传资料、电影片头、电视剧广告插播、武汉热线视频宣传 原则三：现场小众活动营销、增加来访量，维持现场气氛 推广通路组合原则 推广通路/形象物 设计卡通形象物，作为与客户沟通的精神物 设计一个带有卡通色彩，具有时尚气息的形象物，类似网上热议的“张小盒”的年轻人形象，作为全盘的一个精神缩影，形成一个与客户交流的工具。同时，迎合项目年轻客群的喜好，以一个时尚、个性的定位姿态展示给受众。我们售卖的不仅仅是一栋房子，而是一种时尚生活方式。 推广通路/宣传物料 设计魅力专属形象漫画，作为与客户沟通的精神楼书 发行“魅力生活青年漫画”，以魅力专属人物为主角，通过各个方面的生活的演绎，增加魅力之城作为青年社区的形象，让大家通过漫画书这样的轻松的宣传物料，了解并关注魅力之城。 推广通路/宣传通路 电影院的贴片广告 投放电影院的贴片广告，在电影放映之前进行播放，利用魅力之城较好的户型优势，制作较为吸引人的三维动画片，集中火力向年青人进行宣传。 推广通路/宣传通路 电视剧广告插播 针对目前年轻人追捧的电视剧，在电视剧播出中，与电视台合作，插播魅力之城的项目广告，让大多数年轻人更多了解魅力之城的项目。 推广通路/宣传通路 武汉热线视频广告 武汉大多数年轻人上网观看电影及视频选择武汉热线的黄鹤影院，针对这一现象，投放视频播出前的视频网络广告，将是一种新投放媒体，并针对年轻人较多，可以推荐使用。 推广通路/小众活动 换客活动 针对年轻人喜闻乐见的系列活动，例如“换客活动”，交换各人的闲置物品，来进行