房屋租赁运营服务物业管理方案.doc

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房屋租赁运营服务物业管理方案

目录

TOC\h\z\u第一节安保服务方案 3

一、服务范围 3

二、服务目标 3

三、服务内容 5

四、安保服务时间 8

五、服务要求 8

六、各岗位职责、工作程序 16

七、安保文档记录规范 26

八、安全保障措施 29

第二节绿保洁、绿化方案 31

一、清洁管理 31

二、绿化管理 56

第三节供配电系统的运营和管理 66

一、供电基础管理 66

二、供电运行管理 67

三、系统维护保养 67

四、供电应急措施 68

第四节电梯、自动扶梯的运行与管理 69

一、电梯、自动扶梯日常运行管理 70

二、电梯、自动扶梯保养管理 71

三、电梯维修管理 72

四、电梯质量检查 72

五、事故处理 72

第五节空调系统的运行与管理 73

一、空调设备、设施管理 73

二、空调系统的运行管理 74

三、空调系统的维护、保养 74

第六节锅炉供热系统的运行与管理 75

一、锅炉保养与维护 76

二、软化水箱的维护与管理 77

第七节给排水系统的运行与管理 77

一、维护与管理 78

二、漏水应急处理 79

第八节消防系统维护 80

一、火灾自动报警系统维护管理 80

二、自动喷水灭火系统的维护管理 82

三、消火栓系统的维护管理 90

四、气体灭火系统维护管理 92

五、建筑灭火器的维护管理 98

六、消防控制系统维护保养及管理制度 105

七、消防设施的维护常识 111

第九节安全防范系统管理与管理 119

一、闭路电视监控系统的管理与维护 119

二、防盗报警系统的管理与维护 120

三、门禁系统的管理与维护 120

四、停车场智能化系统的管理与维护 121

五、电子巡更系统的管理与维护 122

第一节安保服务方案

一、服务范围

1.按照相关条例和相关行业反恐怖防范标准所界定的区域（禁区、监视区、防护区）及要求，为租户提供门卫、守护、巡逻、技术防范、安防监控中心值班、消防巡查、消防灭火工作、应急突发事件处理、安全咨询等安全保卫服务，保护企业人身、财产和信息等安全，维护企业合法权益。

2.主要范围：办公区及安全重点部位的治安守护、巡逻（包括白天和夜间）、技术防范、消防培训；安防监控中心值班；办公大楼值守巡逻；服务单位周边防火巡检；消防器材日常巡检；

二、服务目标

（一）质量目标

1.服务人员上岗率达100%；

2.服务区域责任分工到人，明确职责，新员工到岗培训合格率100%；

3.服务热情、周到、耐心、细心；

4.不发生精神松懈、行为散漫、无精打采、消极怠工、推诿扯皮；

5.不执行工作指令的行为或者工作状态；

6.服务所在部门负责人满意度95%以上；

7.服务对象满意度达到率达90%以上。

（二）安全目标

1.不发生人身未遂及以上事故；

2.不发生因现场安保管理服务人员巡查、处置不到位而引起的失窃、破坏电力设施等群体性事件；

3.不发生有现场消防管理服务人员责任的火灾事故，以及因现场消防管理服务人员巡查、处置不到位而引起的火灾事故扩大；

4.不发生八级及以上的人身、设备、信息系统事件；

5.不发生因未执行采购人定期工作或巡视不到位发生的影响企业正常运作的事件；

6.不发生现场安保、消防管理服务人员习惯性违章和公司范围的违章记分（或严格控制在考核指标内）事件；

7.不发生现场安保、消防管理服务人员负同等及以上责任的轻微及以上交通事故；

8.不发生与现场消防管理服务人员有关的突发事件、安全事故和各类报表迟报、漏报、谎报和瞒报事件；

9.现场安保、消防管理服务人员按规定要求使用安全防护劳保用品；

10.遵守甲方保密规定，不发生泄密及内网外联事件；

11.不发生工作期间由于自身原因造成的负主要责任的治安、刑事案件；

12.不发生应急突发处置不当事件

13.不发生损害招标人社会形象的行为。

三、服务内容

（一）安全保卫服务内容

1.现场基地（业主营地）及基地门卫值守，外来人员出入登记，物资出入登记，现场基地周边巡逻（包括白天和夜间），负责指挥外来车辆停在停车位内，处理该区域应急突发事件；

2.应急指挥中心视频监控、值班、记录、报告；

3.每年至少组织一次反恐演练；

4.安保服务内业整理及各种报表；

5.其他临时性指派工作。

6.消防管理服务内容

（1）季节性开展消防安全检查或专项消防安全检查，具体包括：

①检查火灾隐患的整改情况以及防范措施的落实情况；

②检查安全疏散通道，疏散措施标