5房地产估价第五章-成本法.ppt

§7-1成本法的概述§7-1成本法的概述§7-1成本法的概述§7-1成本法的概述二、重新购建价格二、重新购建价格二、重新购建价格例2、建筑物重新购建价格的求取三、建筑物折旧（二）建筑物的折旧因素（二）建筑物的折旧因素（三）求取建筑物折旧的方法1、直线折旧法（定额法）例7-10（四）求取建筑物折旧的注意事项建筑物的寿命有自然寿命与经济寿命之分。自然寿命：建成之日起到不堪使用时的年数。经济寿命：建成之日起预期产生的收入大于运营费用的持续年数。建筑物的经过年数分为实际经过年数和有效经过年数。实际经过年数：建成之日起到估价时点的日历年数。3、注意土地使用年限对建筑物经济寿命的影响3、注意土地使用年限对建筑物经济寿命的影响4、注意分类折旧三、成本法应用新开发土地的成本法估价二、新开发土地价格的构成二、新开发土地价格的构成（四）投资利息例5-1例5-2例5-3（五）销售税费（六）开发利润例5-4三、新开发区宗地价格评估例7-51）计算办公楼现值①办公楼整体年净收益＝80×3000×85×（1－35）×12＝159.12万元②收益年限＝40－6＝34年③办公楼现值为：V＝A/Y【1－1/（1Y）n】＝159.12/10×【1－1/（110）34】＝1528.92万元

（2）计算乙方的使用权价格①乙方使用权年净收益＝80×2000×85×（1－35）×12＝106.08万元②乙方使用权剩余收益年限＝15－4＝11年③乙方使用权剩余收益年限价格为：

V＝A/Y【1－1/（1Y）n】＝106.08/10×【1－1/（110）11】＝689万元（3）甲方权益价格＝办公楼现值－乙方使用权价格＝1528.92－689＝839.92万元甲方权益价格=甲方剩余使用年限权益价格(1000m2)+乙方使用权剩余收益年限之外的剩余使用年限内的土地价格（2000m2)§3新建房地产的成本法估价(一）土地取得成本是取得开发用地所需的费用、税金等。（二）开发成本取得土地后进行土地开发和房屋建设所需要的成本，可将期分为土地开发成本和建筑物建造成本。（三）管理费用新建房地价格评估：以土地取得成本、开发成本和建造成本之和为计算基础新建建筑物价格评估：以建筑物建造成本为计算基础（四）投资利息新建房地价格评估：以土地取得成本、开发成本、建造成本和管理费用为基础新建建筑物价格评估：以建筑物建造成本和管理费用为基础。（五）销售税费包括销售费用、销售税金和交易手续费等（六）开发利润新建房地价格：开发利润=（土地取得成本+开发成本+建造成本+管理费用）*投资利润率新建建筑物价格：开发利润=（建筑物建造成本+管理费用）*投资利润例7-6§7-4旧房地产的成本法估价习题习题答案习题答案习题答案习题答案基数为土地取得费用计息期通常为整个开发期2、土地开发费用和管理费用的利息基数为土地开发费用和管理费通常视为均匀投入成本法1、土地取得费用的利息计息总投资为550万元，开发期为1年，投资在1年内均匀投入，同期银行贷款年利率为8%，求利息。I=550[(1+8%)0.5－1]=21.58（万元）010.5成本法总投资为400万元，开发期2年，第一年均匀投入总投资的65%，第二年均匀投入35%，同期银行贷款年利率8%，求利息。I=400×65%×[(1+8%)1.5－1]+400×35%×[(1+8%)0.5－1]=37.31（万元）00.511.5265%35%成本法总投资为600万元，开发期3年，在第一年年初投入总投资的50%，第二年年初投入30%，第三年年初投入剩余的20%，同期银行贷款年利率为8%,求利息。012350%30%20%I=600×50%×[(1+8%)3－1]+600×30%×[(1+8%)2－1]+600×20%×[(1+8%)1－1]=117.47成本法1、销售费用广告宣传、销售代理费2、销售税金及附加营业税、城市维护建