万科里产品逻辑.pptx

产品逻辑张纪文2014年5月19日

取势明道优术合众践行房地产市场回归正常利润使得企业面临盈利模式和竞争方式的转型基于城市综合配套的理念万科进入商业地产领域房地产市场注：截止至2014年3月30日，已公布2013年年报的上市房企为76家。数据来源：克尔瑞数据研究中心。10.9%-1.1%12.8%-1.9%2013e2012201113.9%典型房企的开展趋势万科的战略选择即售转经营进入商业地产提高专业效率跨产业发展参股银行延伸产业链进入新行业海外扩张直接投资战略参股策略调整行业集中退出兼并扩张上市房企平均净利率变动上市房企的应对举措技术化住宅产品标准化施工工艺工业化推行绿色建筑金融化参股银行B转H事业合伙人制度服务化商业地产产业地产养老医疗地产提前介入工业化方式应对行业变革借助金融证券化工具实现持续增长住宅提供商向城市配套服务商转型

取势明道优术合众践行商业地产市场的过快增长使市场风险加大，一二线城市表现更为明显商业地产各类细分市场面临转型商业地产市场注：数据来源：中国连锁经营学会、德勤研究。3532,81220102562,459+36.61%2013e3003,40920122973,1092011增量总量杭州青岛大连天津成都南京沈阳宁波武汉重庆深圳广州上海北京全国规模以上购物中心数量商业地产细分市场的变化趋势主要城市购物中心空置率〔2013〕单位：%零售商业购物中心连锁零售传统百货社区商业公寓办公办公公寓酒店高端酒店商务酒店旅游地产度假项目旅游区主题化、体验化大型化、行业集中O2O经营深化、模式创新产业园区化商务租赁精品化行业集中、连锁经营去住宅化大型化

取势明道优术合众践行社区商业与消费者的联系最为密切，但现阶段国内社区商业市场开展缺乏规模化经营、创新经营方式是社区商业地产的开展趋势社区商业40%1万亿中国30%欧美≈60%注：数据来源：商界招商网。2013年全国城镇人口社区商业消费总额约3万亿人民币。社区商业的开展潜力社区商业的变化趋势社区商业消费占消费支出的比重〔2013〕社区商业食住行学乐医盈利模式散售为主主力店（超市）带动散售经营方式以收租为主无统一经营业态组合无业态规划社区商业经营收益资产升值收益客户资源带来的附加收益统一经营创新租赁方式升级

取势明道优术合众践行居住需求越来越超越居住本身，原本附加在房子上的需求的价值不断被放大和强调市场选择范围的扩大使得需求更为多元，并且需求方在交易过程中更具主导性需求住房需求的演进方便快捷专业高效没空多元孤独为我精明冲动全面满足超出期望信任融入自我实现尊重反响极致核心开放透明去中介化口碑传播关联效劳生活状态交易心理现代生活需求的特征钱能解决的问题真的就不再是问题。不是在炫耀，而是实在没有那么多精力。彰显自我的潮流充满了每一个细胞，激发了各种千奇百怪的需求。越来越习惯通过手指和键盘的撞击表达自己，越来越脱离自然，脱离邻居，甚至脱离自己。再也不用逆来顺受地忍受短缺经济，自己的一段差评，也许影响的是千百个陌生的自己。公开透明的市场训练出了精明的消费者，哪怕只贵了一分钱，也许就不会再入了销售者的法眼。虚拟网络交易更是助推了交易决策的轻率，体验比产品本身更具价值。有时候买的就是我愿意。保值增值投资配套物业好学校好交通方便质量好地段好实用率高居住保值增值物业好学校好交通方便质量好地段好使用率高价格合理转让容易配套完善……有房住生活好2004年以前2004—2008年2008—2015年未来

取势明道优术合众践行互联网使得去中介化和信息对称问题更易解决，从而交易关系向客户倾斜商业经营者凭借工程资源本身获利的难度加大，更需要与商家结成利益共同体交易商业经营者角色的变化客户需求决定功能配置盈利模式盈利的实现从占有资源转到占有交易关系本身交易过程客户在互联网时代的商业中的地位被大大提升交易关系交易的实现更多地依赖于客户的交易心理过程客户意愿决定交易实现客户粘性决定商业价值挖掘核心需求优化交易方式创新盈利模式互联网时代交易关系的重构经营方商户客户项目招商定位营运客户商户经营方培育满足需求的达到客户要求条件利益共同体

取势明道优术合众践行受制于独居、迁徙、缺乏交流等因素，传统社区功能不利于人的社会属性的实现新型社区的建立需着眼于社群联系的密切，同时也有利于社区商业的开展社群血缘地缘业缘趣缘生理需要生存需要生产需要生活需要亲属同乡同事朋友家庭的产生村镇的出现城市的出现社群的发展人的社会属性社会组织社区功能大杂院/单位宿舍传统居住小区几代同堂邻里关系单位分房稳定居所各自独居迁移空置福利取消缺乏交往新型社区关系的建立传统居住小区对社会结构的破坏新型居住小区血缘地缘趣缘生活背景一致促进兴趣社团方便入住便利生活关注核心人群提升服务非商业化服务商业化服务提高客户粘性提高社区关系的多样性业缘密切商家互动鼓励