X物业管理中心工程管理手册范本.docx

chi北京仲量联行物业管理服务有限公司

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相关项目名称物业管理管控中心

工程管理管控手册

北京仲量联行物业管理管控服务有限公司

提供

二○○四年二月

目录

1、物业工程部的组织架构

2、物业工程部的职责

2.1部门主要职责

2.2工程部班组职责

2.3工程部各岗位职责

3、物业工程部的管理管控制度

3.1客户报修及投诉处理管理管控制度

3.2入户维修服务规范

3.3设备日常报修制度

3.4周报告、月报告、年报告制度

3.5能源管理管控制度

3.6设备技术档案管理管控制度

3.7新增、改装及报废设备管理管控制度

3.8工具、耗材和备品备件采购、库存及领用管理管控制度

3.9工具管理管控制度

3.10设备维修或工程施工对外承包招标制度

3.11报告制度

3.12安全运行管理管控制度

3.13高空及外墙擦洗工作安全操作规定

3.14有毒物品的处理规定

3.15密闭地方的工作规定

3.16发生意外时的处理规定

3.17安全用电管理管控制度

3.18防火及消防安全管理管控制度

3.19值班及交接班制度

3.20机房管理管控制度

3.21机房安全防火管理管控规定

3.22水泵房、水箱间管理管控规定

3.23配电室管理管控规定

3.24机房钥匙管理管控制度

3.25机电设备房出入管理管控制度

3.26设备故障处理规定

3.27运行事故分析

3.28设备预防性维护保养制度

3.29设备设施紧急维修管理管控制度

3.30设备的更新及系统改造管理管控制度

3.31工程部人员调配制度

3.32设备修理相关计划的变更、检查与考核制度

3.33影响正常营业时的施工及设备维修保养

3.34公共部位巡检制度

3.35二次装修管理管控制度

4、工程部重点工作流程图

4.1接管验收流程图

4.2客户入住流程图

4.3维修工作单流程图

4.4二次装修管理管控程序

4.5设备、工具、维修器材的采购、保管和领用程序

4.6工程部设备管理管控总运行程序

4.7直燃机正常启动流程图

A、采暖运行启动程序

B、制冷运行启动程序

4.8直燃机故障停机流程图

4.9直燃机正常停机流程图

5、年度设备维修相关计划与定期维护作业书

6、相关记录

物业工程部的组织架构

总工程师

总工程师

（1）

工程调度（1）

工程调度（1）

资料员（1）

资料员（1）

空调、给排水及综合维修班组（超捷物业）

空调、给排水及综合维修班组

（超捷物业）

（41）

强弱电班组

（宏安公司）

（27）

工程师（1）工程师（1）

工程师（1）

工程师（1）

设备主管（1）弱电主管（1）

设备主管

（1）

弱电主管

（1）

强电主管

（1）

综合维修

主管（1）

维修领班（4）

维修领班

（4）

弱电维修（4）弱电运行（4）维修电工（6）电梯工

弱电维修

（4）

弱电运行

（4）

维修

电工

（6）

电梯工

（2）

强电

电行

（8）

综合

维修

技工

（18）

维修

技工

（8）

运行

技工

（8）

相关计划人员编制：71人

2.物业工程部的职责

2.1 部门主要职责

对物业的土建及所有机电设施（电气、电梯、空调、给排水、通讯、保安消防等系统）的维修保养

日常运行管理管控

对租户开展有偿服务

对装修工程进行监督管理管控

对物业设施提出完善、整改合适的方案

具体包括以下合适的内容：

在总物业经理领导下，具体负责贯彻执行物业的经营方针，制定物业设备管理管控工作的具体目标和政策。

定期编写月、周报告、运行报表等工作，积累有关资料和数据，为管理管控决策提供依据。

负责物业设备的规划和实施、运行和使用、维护和修理、改造和更新直到报废全过程的技术和经济管理管控。

负责物业设备的技术改造，引进工作和更新工程的可行性研究，编制年度相关计划经报批后实施。

加强系统相关项目验收、运行、维修的原始记录资料管理管控；编制物业设备的保养、大修相关计划、预防性试验相关计划（月相关计划、年相关计划）并负责组织相关计划的完成，控制费用，提高维修的经济效果。

根据物业设备基本折旧和大修理基金的提取情况，协同财务部门合理相关计划和安排使用设备购置费用、更新改造费用、大修理费用和备件流动资金等。

制定物业设备管理管控维修的各项规章制度技术规程和技术标准，实行定额管理管控和经济核算，完成总物业经理下达的各项技术、经济指标。

根据实际需要和规定，确保各种设备（电梯、空调和照明等）的