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第五章本钱逼近法
u本章教学内容：通过本章教学，能使学生理解本钱逼近法
的根本概念和原理,熟练掌握本钱逼近法的各种计算公式和
评估程序。
u本章教学目的：要求熟练运用本钱逼近发的根本原理和方
法评估房地产价格。
u本章重点与难点：重点是本钱逼近法的计算方法及运用,难
点是土地增值收益和建筑物折旧的内涵和求取。
－－
第五章房地产评估的本钱法
u第一节根本思路及根本公式
u第二节新开发土地评估中本钱法的操作步骤
u第三节建房地产评估的操作步骤
u第四节旧房地产评估的操作步骤
u第五节适用范围
u例如
－－
第五章房地产评估的本钱法
u这一章的重点和难点
u这一局部的难点在于理解如何
选择方法，重点在于方法的运用。
－－
第五章房地产评估的本钱法
u含义
u本钱逼近法是求取评估对
象在评估基准日的重新构建
格，然后扣除损耗，以此估算
房地产的客观合理价格或价值
的方法。
u本钱逼近法又称原价法、
本钱法、用于旧房地产估价时
－－
第五章房地产评估的本钱法
u特点
u以本钱累加为途径
u估价时点现实价格
u选用社会必要本钱
u一般低于市场价值
u
－－
第五章房地产评估的本钱法
u程序
u搜集有关本钱、税费、开发利
润等相关资料
u估算重置价格或重建价格
u估算建筑物的折旧
u求取积算价格
－－
第五章房地产评估的本钱法
u根本思路及根本公式
u评估值＝重新购建价格－损
耗
u
－－
Ø该公式可针对三类评估对象而具体化
p新开发的土地
p新建的房地产
p旧的房地产
－－
第五章房地产评估的本钱法
u新开发土地评估中本钱法的操作步骤
u新开发土地
u包括填海造田、开山造田、征
用农用地后进行“几通一平〞支出等开
发的土地及在城市旧城区改造等开发
－－
第五章房地产评估的本钱法
Ø理解“三地〞
Ø生地：指已完成土地使用批准手续(包括土地使用
权出让手续)可用于建筑的土地，该建筑用地无根
底设施，或者有局部根底设施，但尚不具备完全
的三通(通道路和临时水、电)条件，同时地上地
下待撤除的房屋、构筑物尚未搬迁撤除。
Ø毛地：指已完成土地使用批准手续(包括土地使用
权出让手续)，具有三通(通道路和临时水、电)或
者条件更完备的根底设施，但未进行拆迁的可用
于建筑的土地。
Ø熟地：指具有完善的根底设施，且地面平整，可
用于建筑的土地－－
第五章房地产评估的本钱
法
Ø新开发土地评估中本钱法计算公式
Ø土地价格＝土地取得费+土地开发费+税费+
利息+利润+土地增值收益
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第五章房地产评估的本钱
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