东方水都整案营销推广策划书（ 89页）.doc

〖东方水都〗整案营销推广策划书 Eastern Watertown 都市新贵◎生活特区 前言—— 〖东方水都〗系福州著名开发商汇诚地产继其标志性大社区〖融侨东区〗（188亩）即将全面售磬后推出的新产品，是代表汇诚地产下阶段的全新力作。 〖东方水都〗选址地点位于福州市晋安区、鼓山中心区水上公园东侧，是理想的居住及商业开发地块。其南临城市主干道国货路（宽55米），西边为水上体育公园，北临城市规划路，东侧与住宅小区〖东方纽约〗相邻，总建筑面积近10万平米。本项目以“夏威夷风情生活”为主题，体现“以人为本”设计理念，力求营造生态、时尚、舒适而富有品质的生活环境。其次，〖东方水都〗从社区规划、建筑设计、景观营建、空间构造等分析，都是东福州绝无仅有，堪称标志性的建筑群体。 同时，〖东方水都〗也面临东区市场共有的障碍：其一、配套不齐全、成熟度不够、生活成本高；其二、客源区域化、难以吸收区外客源；其三、价格雷同化，均价大都在2400～2600元/㎡。 第一部分 市场篇 福州房地产市场形势分析 宏观市场研究 热点板块分析 区域市场研究 竞争形势分析 一、宏观市场研究 （一）价格走势依然趋高 2003年，福州市住宅平均交易价格2724元/ M2，同比增长1.19%，每平方米增长32元/M2。别墅增幅最大，同比增长16.77%，位居增幅之首。 2003年各类物业交易价格及其与2002年对比 2002年（元/M2） 2003年（元/M2） 价格升降幅度（元） 比增变化（%） 平均交易价格 3062 3075 +13 +0.42 住宅 2692 2724 +32 +1.19 别墅 3416 3989 +573 +16.77 商场店面 7594 8581 +987 +13.00 写字楼 3590 3378 -212 -5.91 车库车位 3571 3122 -449 -12.57 上表显示： 1、2003年别墅对商品房价格的提升贡献最大。 2、与2002年相比，2003年商场店面市场有好转趋势，但总体呈波状起伏。 3、写字楼价格呈下跌的态势。 4、商品房平均价格变化不大，五年来，商品房均价年涨幅0.8%，商品住宅呈稳步增长，年涨幅3.1%。 （二）供给及需求继续放量 2003年，商品房预售批准面积同比有较大幅度的增长：全市可供面积472万平方米，同比增长36.24%，其中市区增长更快，可供面积401.59万平方米，同比增长40.95%。 自1999年以来，福州商品房预售批准面积以年均56万平方米的水平增长，年均增长速度为17.46%。 年份 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 供给面积（万M2） 248 345 321 376 472 2003年，全市商品房合同登记总起数43302起，合同登记面积502.55万平方米，合同登记成交金额156.83亿元，相比去年同期分别增长63.03%，54.37%，70.91%。其中市区商品房合同登记总起数40606起，合同登记面积462.89万平方米，合同登记成交金额149.32亿元，相比去年同期分别增长68.84%，64.42%，70.53%。可以看出房地产市场仍持续强劲的市场需求与消化能力。 自1999年以来，福州商品房合同登记面积增长量52万平方米年均增长速度为16.64%。 年份 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 消化面积（万M2） 242 285 317 385 448 2003年，在存量房方面，福州市区住宅交易总起数9120起，住宅交易面积152.46万平方米，住宅交易金额超过21亿元，相比去年同期分别增长51.35%， 45.94%，75.23%。以此显示福州市区的二手市场交易活跃，势头迅猛。 年份 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 宗数（宗） 2339 4586 4958 9120 9120 面积（万M2） 20.47 52.63 60.75 92.46 152.46 金额（亿元） 2.66 6.01 7.04 11.84 21.50 （三）东扩南进趋势继续凸显 1999-2003年各行政区商品房供给情况比较表 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 供给面积 （万M2） 鼓楼区 75.13 148.56 148.75 109.54 104.