房地产业-“上海城”推广企划案32页.doc

第一章 房地产市场分析 重庆房地产宏观分析 房地产经济的发展无疑与整个国民经济的发展、基础设施的建设和城乡居民的收入水平是息息相关的。 一、 重庆经济发展状况 据统计，2001年全市实现国内生产总值1750亿元，比直辖前的1996年增长53.1%年均长8.9%，比全国平均增长速度快1.1个百分点。五年全市累计完成国内生产总值7598.4亿元，比直辖前五年增加3691亿元。2001年是重庆直辖以来国内生产总值增加最多的一年，达161亿元，比增量其次的2000年的增量还多51亿元；增速是近几年来最高的一次，达9%，比全国高1.7个百分点。国民经济的快速增长，带动地方综合经济实力不断增强，呈现出“十五”开局良好的态势。 直辖以来，重庆城乡市场繁荣，社会消费平稳增长。2001年，社会消费品零售总额为699.3亿元，比1997年增长57%，年均增长9.4%。 从上述数据中可以看出，重庆国民经济的快速增长和社会消费平稳增长的趋势，为房地产的发展奠定了良好的经济环境。 二、基础设施发展状况 1997年至2001年，重庆市基础设施投资964.8亿元，其中2001年完成投资286.2亿元，比1996年增长311.1%；城市维护建设投资累计176.3亿元。投入了大量的资金用于城市道路、桥梁建设，新建了围绕主城区的两江滨江路，以及主城区外环高速公路；建成了跨越长江与嘉陵江的黄花园嘉陵江大桥、渝澳大桥、鹅公岩长江大桥、李家沱长江二桥、大佛寺长江大马桑溪长江大桥、万州长江大桥；新建了袁家岗、杨公桥、牛角沱立交桥三座大型立交桥；完成了大量道路的翻修、拓宽以及主骨架高速公路的升级改建。规划中的菜园坝大桥也即将开始建设。 随着重庆交通基础设施投入的不断加大和路桥收费体制的改革，区域隔阂相对缩小，渝中区与其他主城区的联系将更加紧密。特别是南坪地区与主城区通过几座大桥联结成一片，南坪成为事实上的城市中心。 三、房地产发展状况 重庆国民经济的持续好转和基础设施的不断完善，促进了重庆房地产经济的全面发展，对重庆房地产组团格局的变化和产品的发展产生了深远的影响。 2002年上半年，重庆房地产市场继续维持其强势特征，全市房地产开发投资总量达82.19亿元，同比增长29.4%，总量及增速均高于同期房地产开发投资水平。房地产开发市场形式总体看好，尤其是土地出让的有效控制，有利于房地产的健康发展。 近三年以来，全市房地产开发投资格局在不断发生变化。 渝中区虽一直保持着“第一”的头衔，而围绕在渝中区周围的几个区近三年的开发投资量却呈逐年上升走势。1999年至2001年，九龙坡区受高新区地产热的拉动，开发投资量跃居第二，渝北区受北部新城开发的影响，投资量大增。今年上半年，南岸区受其滨江路的成功打造及良好的政策环境影响，房地产开发量快速增长，目前，已超过九龙坡区与渝北区，开发投资总量达9.64亿元，接近渝中区10.93亿元的水平。 2002年上半年，重庆市商品房销售呈“逐步增长”态势。同比增长23.8%，其次是商业营业用房，同比增长12.2%，写字楼受供过于求影响，同比增长下降21.4%。 商品住宅平均销售价格略有增长，为1144元/平方米，与去年均价相比增长了1.1%，但增幅明显低于去年增长5.0%的水平。 （一） 各区域房地产的发展状况 从2000年开始，重庆各区域房地产呈多点发展、齐头并进的趋势。各区政府将房地产作为支柱产业进行大力发展，相继提出了发展房地产经济的主题思想，产生了大批有代表性的楼盘。 江北： 在政府“北移东下”的城市规划和战略部署下，1997年后，北部房地产开发成为持续发展的热点区域，“向北、向北、再向北”已成为北部房地产开发不可阻挡的潮流，直指两路地区。同时，嘉滨路的不日完工，激活了江北大量江景房用地的开发，一些江景大盘如：东方港湾、金沙水岸等业已亮相重庆房市。 南岸： 2001年后，南岸区政府凭借其拥有的自然景观资源——南山风景区和漫长的江岸线，提出了“吃在南岸、住在南岸、旅游在南岸”的口号。其沿江一线的开发也继北部开发热潮之后成为又一个新的亮点区域，先后出现了江山多娇、海棠晓月、融桥半岛、帝景名苑、泰正花园、回龙湾竞地溯源居等一批有代表性的高素质景观大盘。 渝中区： 在渝中区房地产住宅市场相对沉寂的97—99年，各区域凭借独特的市场号召力，大量消化渝中区消费者。在这种情况下，渝中区政府提出了“永远的渝中”口号，重整房地产经济。从2000年开始，先后出现了御景江山，天伦华苑等一批全市概念的热销楼盘。 其他区域也意识到房地产在区域经济发展中的重要性，大力发展房地产经济，如九龙坡地区政府也提出了打造“重庆后花园”的口号、沙坪坝区域运用其拥有的深厚文化底蕴，大打文化牌。 （二） 产品发展状况 重庆房地产住宅产业经过近二十年的发展，以经