新联康2008年苏州建屋胜浦项目简报.ppt

方案一：“加速资金回笼案” ――媒体造势，集中推案的销售设想： 推案方式： 调整价格策略，利用小户型、低总价的优势，大量、集中推出； 推案节奏： 后批房源的推出时间节点基本控制在前批房源去化率达90％左右时； 定价策略： 在保证总体均价的基础上，调整价格，促进销售； 销售时间： 大的销售周期控制在6个月； 销售客源： 以新客户积累为主； 推案量： 每次推出的房源控制在200户左右，可根据销售情况来调整价格； 利弊评估： （一）有利方面 ① 促进销售，缩短销售周期，有利于公司的资金回笼； ② 集中的媒体发布，可以在短时间内增加产品的知名度； （二）不利方面 ① 推案量增加，也加大了市场风险； ② 这样的开盘方式需要大量的储备诚意客源，客源开发和积累会受储备时间的影 响，达到理想的效果有一定的难度； ③ 无法在价格上有所突破； 推案进度表（大时间节点） 方案二：“利润最大化案” ――首批造势集中推案，后续分批、不间断推案的销售设想： 推案方式： 我们可以采用一反常规的销售方法，根据阶段（建议2到3周为一个推案销售周期）积 累有效客户储备量来分批推出。在销售量上一定要控制，可以根据每个阶段现场积累 的客户量来决定推案量，合理的量体应该是市场可以接受、同时也是风险最小的； 推案节奏： 后批房源的推出时间节点基本控制在前批房源去化率达到85％左右时； ? 定价策略： 各期价格连续小幅提升，以推案量控制总销； ? 销售时间： 大的销售周期控制在8―10个月； 销售客源： 以新客户积累为主； ? 销售方式： 现场指定即将开盘的户别位置以及楼层的房源，面向有购买诚意的所有客户，通 过现场业务的销售技巧，集中客户的购买点，让客户有房可买，但始终有所期 待，也使市场对本案保持关注； ? 推案量： 首批推案房源控制在100－150户左右，之后每次推出的房源控制在50户以内，可 根据销售情况来小幅频涨的方式拉升价格； 利弊评估： （一）有利方面 ① 定期、分批、少量的推案方法可以销售将全盘运作中可能出现的风险及时暴露及时化 解，使全案不至于因出现重大预期外的状况而突然“休克”，从而有效地控制了风险； ② 根据积累的客源量来决定推案量，使得每一次开盘房源的去化有所保证； ③ 分阶段销售可以很好地控制销售以及广告的进度和节奏，产品形象和企业形象都可以做 到非常饱满； ④ 分阶段小幅频涨的价格策略部分可以淡化客户对涨价的负面影响，有利于现场创造销售 新高的价格，而且不至于使客户产生巨大的价格抗性； （二）不利方面 ① 定期内的诚意客源积累必须要有一定的保证，这在无形中也增加了现场的压力； ② 这种销售方式全都是以现场积累的诚意客源量来决定推案量的，因此现场业务员对现场 来人诚意度的把握至关重要，这也增加了销售风险； ③ 加长了销售周期，不利于公司的资金回笼； 推案进度计划表：（大时间节点） 产品关键描述 客户关键描述 产品综合分析 他们是这座城市里长期的旅人。在新兴的工业园区有固定且体面的工作，有散布 城市各个角落的玩伴和朋友。比司机更清楚上岛咖啡厅、东海韩国料理最便捷的 道路，清晰乱世佳人酒吧、游艇俱乐部、体育中心游泳馆的定期活动和打折时间。 关心社会、关心政策走向，每天看国内和苏州的新闻时事，却居无定所，一直在 漂泊。 他们从大学起就开始了群居生活，一直到近三十岁，还在和朋友合租一套公寓， 享受不到属于自己的空间。可以接受租房买车，习惯贷款买电脑，周末相约星海 游泳馆的篮球、足球、游泳比赛。日常生活，更象过冬的硕鼠，定期前往家乐福、 欧尚等超市进行大采购。坚信自己的未来，为了理想而生存，为了梦想在奋斗， 也同样为了生活平凡度日。 依然年轻却不再冲动，依然激情却越发理性。多年的阅历和岁月的磨合，熟悉的 苏州慢慢让开始向往把根留住。可是园区水涨船高的房价几乎让选择成为不可 能，因为另一半，因为工作日渐锋芒，因为习惯这座城市……他们需要停止漂泊 的脚步，从一个温暖的家开始，真正融入这个城市，成为越来越多新苏州人内心 的夙愿。 他们是一群，一直想定居的，城市游牧人 产品综合分析 产品表现塑造 产品表现塑造 产品表现塑造 产品表现塑造 产品表现塑造 logo、vi 产品策略思路 产品策略思路 产品策略思路 产品策略思路 产品策略思路 寻找城市游牧人系列活动海报、广告表现、网站建立及讯息传递 产品策略思路 产品策略思路 产品策略思路 产品策略思路 苏州的 新思巢 系列创意个性活动礼品，项目精神物件展演 产品策略思路 产品策略思路 售楼处规模： 考虑到项目年轻客