沿海集团2008年沈阳浑南项目策划报告.ppt

该板块主要指浑河南岸，浑河桥西侧区域，是目前浑南新区外来开发商最多、楼盘最集中、高档楼盘最多的区域； 西部板块是浑南最先开发的板块，也是目前该区域价格最高的板块之一，目前该板块均价已超过4500元/平，从主力产品供应面积看以三室为主，大面积产品为辅，一室供应量偏少，成为区域空白点。 4300 4 高层 60 16 亿丰广场 4300 5 高层 23 4 清华同方 4000 6 高层 150 26 SR新城 4500 4 高层 40 11 奥运金版 （元/M2） 建筑面积 占地 销售均价 容积率 物业 类型 规模（万平方米） 项目名称 根据项目类比分析及未来发展策略，拟将其开盘价格定在4300，每批推盘加价为200-400，整体均价约4700 低开高走，将一期价格控制在类比项目的价格区间，吸引购房者的眼球，以低价格浅滩登陆，占有一定的市场份额，保证一期的销售进度，确保快速的资金回笼。 因一期为期房，相比其他周边竞品多数为现房，本案在价格上要有一定的优势，这样才能吸引一定的目标客户群，使他们达到高度认可，即使是期房，也宁可为之等待。 价格定位——主要竞品市场比较法 地处浑南中心，区域辐射范围广； 位处CBD,毗邻奥体,区域潜力巨大 周边路网发达，地铁即将开通 S 受到噪音影响； 居住氛围尚未形成,交通暂时不便 项目受70/90严格限制 W O T 08奥运会带动区域成熟； “金廊”全面启动 商圈渐成规模 ； 区域内未来竞品楼盘过多 区域间板块价值的此消彼长 政府换届后浑南面临的政策风险 项目SWOT分析 抓住地缘优势,分时分期提升项目价值 利用优势 克服不足 挖掘机会 规避威胁 宣传地块潜力与规划中的公交总站 通过开发策略与竞争策略,规避政策影响 因势利导, 抓住核心契机,提升项目人气与价值 拟订合理价格与其他竞争策略,速战速决,在风险期内完成项目 五、目标顾客定位 项目目标顾客定位思考 快速启动项目，打开市场 寻找去化率最高的产品组合 成熟型类比项目分析 综合竞争等因素确定目标顾客 项目首期定位思路 国六条限制 以去化能力最高的产品打开市场，中长期寻找最有价值客户。 沈阳市沈河区青年大街165号 15万元/个 车位租价 只售 车位经营方式 地下 车位形式 1：2 车位比例 约1900户 总户数 46％ 绿化率 3.8 容积率 38万平方米 总建筑面积 10万平方米 总用地 10栋 楼座数量 小高层、高层 产品形式 住宅、公寓 物业类别 盛华苑案例研究——项目基本情况 类比案例分析（盛华苑） 盛华苑 成熟型项目 5500 29103 52915 557 5000(含)-5500元 5400 34634 64137 623 5000(含)-5500元 5250 28613 54500 436 5000(含)-5500元 销售均价 (元/平米) 销售金额 (万元) 销售面积 (平米) 销售套数 跟踪参数 成交主要集中价位在5400—5500元/平米的单价范围内（该项目区域与本项目区域存在大约1000元/平米 的平均价差） 盛华苑案例研究——价格成交区间 类比案例分析（盛华苑） 南湖剧场、乐乐迪 娱乐 辽展饭店、新洪记饺子馆、重庆陈火锅 餐饮 陆军总院 、东电医院 医院 中国银行、工商银行、建设银行、农业银行 银行 三好街、工业展览馆、家乐福超市 商场 东北大学 、沈阳二中 学校 周边配套 1.5元/月.平米 住宅 1.8元/月.平米 公寓 收费标准 万达物业管理公司 公司名称 物业 2000平米 面积 专业化会所 功能介绍 会所 10000～18000元/平方米 价格 1.1万平方米 面积 家乐福+底商 功能介绍 商业 园区内配套 盛华苑案例研究——内外配套设施 类比案例分析（盛华苑） 5231 10114 18901 95 160(含)-200平方米 5337 10318 19158 125 140(含)-160平方米 5352 21592 39912 304 120(含)-140平方米 5396 18881 34720 310 100(含)-120平方米 5423 16384 29751 312 80(含)-100平方米 5473 4534 8230 110 60(含)-80平方米 5509 11607 20880 360 60平方米以下 销售均价（元） 销售金额（万元） 销售面积 销售套数 跟踪参数 80-90平方米 方正格局，客厅与餐厅各成天地。 干湿分区、动静分区明晰， 居住空间合理，浪费小。 108平方米 两房一厅南向采光成为该户型的最大特色； 格局方正 房间宽敞 厨房实用设计 类比案例分析（盛华苑） 盛华苑案例研究——户型结构 一室一厅小户型 二室